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Partir avant la fin de votre bail à Genève : ce que prévoit l'art. 264 CO
La restitution anticipée, les conditions que doit remplir votre candidat, l'origine réelle du préavis d'un mois et ce qu'il faut faire si la régie refuse ou ne répond pas.
Partir avant l'échéance : ce que la loi autorise, et à quelle condition
Vous devez quitter votre logement avant le terme de votre contrat. Le droit fédéral organise cette situation à l'article 264 du Code des obligations, dont le titre marginal est « Restitution anticipée de la chose ».
Le mot compte. Il ne s'agit pas d'une résiliation : vous ne donnez pas congé, vous rendez le logement avant la date prévue et vous présentez quelqu'un pour vous remplacer. On parle couramment de résiliation anticipée ; juridiquement, il s'agit d'une restitution anticipée.
Cela ne vous dispense pas d'écrire à votre bailleur : annoncez-lui par écrit la date à laquelle vous restituerez le logement, et présentez-lui le dossier de votre candidat. Pour les logements subventionnés, cet avis écrit est expressément exigé (art. 5 let. b des Règles et usages locatifs genevois). Pour tous les autres baux, cet écrit est ce qui vous permettra de dater votre libération et d'en rapporter la preuve, laquelle vous incombe.
La conséquence pratique est importante. Lorsque les conditions de l'article 264 CO sont réunies — le logement effectivement restitué, un candidat acceptable présenté —, vous êtes libéré de plein droit, que la régie accepte ou non de signer avec la personne que vous présentez. Vous devez toutefois pouvoir le démontrer, et la section « La régie refuse ou ne répond pas » explique ce que cela suppose avant de cesser tout paiement.
Le texte de l'article 264 CO
Les trois alinéas sont reproduits ci-dessous dans leur version officielle française, ponctuation d'origine comprise.
Alinéa 1. « Lorsque le locataire restitue la chose sans observer les délai ou terme de congé, il n'est libéré de ses obligations envers le bailleur que s'il lui présente un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser; le nouveau locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. »
Alinéa 2. « À défaut, le locataire doit s'acquitter du loyer jusqu'à l'expiration de la durée du bail ou jusqu'au prochain terme de congé contractuel ou légal. »
Alinéa 3. « Le bailleur doit admettre l'imputation sur le loyer: a. de la valeur des impenses qu'il a pu épargner ainsi que b. des profits qu'il a retirés d'un autre usage de la chose ou auxquels il a intentionnellement renoncé. »
Ce que chaque membre de phrase signifie
« Restitue la chose sans observer les délai ou terme de congé » : vous rendez le logement avant la date à laquelle votre bail aurait normalement pris fin. Cette restitution doit être réelle et sans ambiguïté, clés comprises. Annoncer son départ ne suffit pas.
« Il n'est libéré de ses obligations que s'il présente un nouveau locataire » : c'est à vous de faire la démarche, et c'est à vous de prouver, en cas de litige, que vous avez présenté quelqu'un.
« Qui soit solvable » : la personne doit être en mesure de payer le loyer. Le mot n'a pas de définition chiffrée dans la loi.
« Et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser » : la régie ne peut écarter un dossier que pour un motif objectif. Une réticence de principe n'en est pas un.
« Disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions » : même loyer, mêmes clauses, et même durée restante. Si votre bail se termine dans huit mois, le candidat doit accepter ces huit mois.
L'alinéa 3 est décisif en pratique : tout ce que le bailleur économise, ou gagne par ailleurs, vient en déduction de ce qu'il vous réclame. Ses limites sont exposées plus bas.
Le préavis d'un mois : ce que dit le droit, d'où vient le délai
Ce point est souvent mal restitué.
Le droit. L'article 264 CO ne fixe aucun préavis et aucun terme. Relisez-le : il n'y figure aucun délai, sinon celui que le locataire, précisément, n'observe pas.
D'où vient alors « un mois pour le 15 ou la fin du mois » ? De l'article 9 alinéa 2 du contrat-cadre romand, un texte conclu entre associations de bailleurs et de locataires, auquel le Conseil fédéral avait accordé une force obligatoire générale. Cette force obligatoire générale a pris fin le 1er juillet 2020. Depuis cette date, l'Office fédéral du logement l'indique en toutes lettres : le contrat-cadre romand ne s'applique plus que si les parties en sont convenues, en général parce que les conditions générales annexées au bail y renvoient.
Ce que cela ne veut pas dire. Le délai n'a pas disparu de la vie genevoise. De nombreux baux, en particulier ceux conclus avant 2020, renvoient encore à ces conditions générales : le préavis s'impose alors contractuellement. Il s'impose également, par le règlement cantonal, dans les immeubles soumis à la LGL ou à la LGZD, dont les Règles et usages locatifs prévoient à l'article 5 lettre b un préavis minimum d'un mois pour le 15 ou la fin d'un mois. Et Home Location constate, dans les dossiers qu'elle suit auprès des régies genevoises, que ce décompte d'un mois à partir de la réception d'un dossier complet reste couramment appliqué.
Un courrier de régie genevoise figurant dans l'affaire jugée par le Tribunal fédéral le 20 septembre 2016 (arrêt 4A_332/2016) annonçait exactement ce décompte, sur la base de l'article 9 des conditions générales — étant précisé que ce sont les locataires qui l'avaient demandé, et que le Tribunal fédéral n'a pas eu à se prononcer sur la validité de cette clause.
Ce qu'il faut donc faire. Ouvrez votre contrat de bail et ses conditions générales, et vérifiez s'ils renvoient au contrat-cadre romand. C'est votre bail qui répond à la question du préavis, pas une règle générale.
Une confusion revient souvent : le canton de Vaud dispose, lui, d'un contrat-cadre cantonal de force obligatoire générale, les Règles et usages locatifs vaudoises, renouvelées pour la période 2026-2032. Genève n'en a aucun. Les règles vaudoises ne s'appliquent pas à Genève.
Ce que votre candidat doit remplir, et ce que la régie ne peut pas exiger
Le droit. Trois conditions, et trois seulement : être solvable, être objectivement acceptable, être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions.
Sur la solvabilité, le Tribunal fédéral a refusé d'accorder une importance démesurée à la proportion entre le loyer et les revenus, et refusé de fixer une limite rigide au-delà de laquelle un propriétaire ne serait pas tenu d'accepter un locataire de remplacement (ATF 119 II 36). Ce que le bailleur peut exiger, c'est de ne pas se voir imposer un repreneur dont la solvabilité ne serait en rien comparable à celle du locataire en place.
La pratique. Il est usuel, à Genève, qu'une régie demande un revenu de l'ordre de trois fois le loyer charges comprises, un extrait du registre des poursuites, des fiches de salaire et une attestation d'employeur. Ce sont des usages professionnels, pas des règles de droit.
Sur ce dernier point, l'arrêt 4A_332/2016 est utile à connaître. Le Tribunal fédéral y juge que la production d'une attestation de non-poursuite ne saurait être érigée en une exigence formelle imposée en toutes circonstances, et qu'une régie ne peut pas écarter un candidat sur cette seule absence lorsque les informations transmises permettent déjà de se faire une idée suffisante de sa situation financière. Dans cette affaire, les candidats présentés étaient objectivement hors d'état de produire ce document : l'un était diplomate accrédité à Genève et domicilié à l'étranger jusqu'en juillet 2012, les autres étaient domiciliés hors de Suisse jusqu'à l'été 2012.
Combien de candidats ? Le texte légal parle « d'un nouveau locataire », au singulier. Un seul dossier qui remplit les conditions suffit. Il est fréquent qu'une régie genevoise en demande trois : c'est un usage, pas une exigence légale, et rien ne vous empêche d'en présenter davantage pour aller plus vite.
La régie refuse ou ne répond pas
Motifs admis. Selon la formule du Tribunal fédéral, constituent des motifs de refus « une inimitié entre le bailleur et le candidat, une rivalité commerciale, le danger de désagréments pour les autres locataires ou des doutes fondés sur la solvabilité de l'intéressé ».
Motifs écartés. Toujours selon le Tribunal fédéral, « de vagues appréhensions, une antipathie ou une attitude négative par principe à l'égard d'une certaine catégorie de personnes » ne suffisent pas.
Un motif sorti tardivement. Un motif que la régie n'a pas invoqué lorsque le dossier lui a été présenté, et qu'elle ne fait valoir qu'ensuite en procédure, perd de sa force : dans l'arrêt 4A_332/2016, le Tribunal fédéral a écarté pour cette raison l'immunité diplomatique du candidat, invoquée a posteriori. Le même arrêt rappelle toutefois que savoir si un bailleur peut raisonnablement refuser une candidature donnée se résout de cas en cas, au vu de l'ensemble des circonstances.
Le délai de réponse. Le Tribunal fédéral parle d'un « délai de réflexion suffisant », une fois le bailleur en possession des renseignements utiles, sans le chiffrer. Les ordres de grandeur avancés en Suisse romande divergent : l'ASLOCA évoque une quinzaine de jours pour un logement dont le dossier complet a été remis à une régie professionnelle ; une doctrine plus ancienne parle d'environ un mois pour des locaux commerciaux. Aucun de ces chiffres n'est une règle fédérale.
Le refus injustifié. Il ne vous bloque pas. Si votre candidat remplissait les conditions et que vous avez effectivement restitué le logement, vous êtes libéré à la date à laquelle ce candidat était prêt à reprendre le bail, même si aucun contrat n'est signé avec lui. Dans l'arrêt 4A_332/2016, les locataires ont quitté les locaux et rendu les clés le 14 août 2012 : le Tribunal fédéral a confirmé qu'ils étaient libérés de leurs obligations contractuelles dès le 15 août 2012. Il a retenu que les bailleresses avaient « invoqué l'art. 264 al. 1 CO dans un but uniquement formaliste, sans motifs valables ni utilité matérielle effective », puis adopté un comportement contradictoire en relouant l'appartement à un tiers à un loyer inférieur : abus de droit au sens de l'article 2 alinéa 2 du Code civil.
Avant de cesser de payer. Cette libération suppose que vous puissiez prouver que le candidat remplissait les trois conditions et que le logement a bien été restitué. Tant que la question n'est pas tranchée, la régie continue de réclamer le loyer, et un défaut de paiement peut entraîner une mise en demeure puis une résiliation du bail (article 257d CO). N'arrêtez pas vos paiements sans avoir pris un avis juridique.
Jusqu'à quand payez-vous le loyer
Tant que vous n'avez pas présenté de candidat acceptable, vous devez le loyer jusqu'à l'expiration du bail ou jusqu'au prochain terme de congé (article 264 alinéa 2 CO). Rendre les clés ne libère de rien par soi-même.
Cette obligation est tempérée par l'alinéa 3, qui impose au bailleur de déduire ce qu'il a économisé et ce qu'il a gagné, ou intentionnellement renoncé à gagner. La déduction n'est cependant pas automatique. Le Tribunal fédéral l'a rappelé le 18 février 2026 (arrêt 4A_97/2025) : la recherche d'un remplaçant incombe en premier lieu au locataire sortant, le bailleur n'étant tenu d'y participer, au titre de son obligation de limiter le dommage, que lorsque son inactivité peut lui être reprochée. La loi exigeant une renonciation intentionnelle, seules des omissions conscientes et graves du bailleur peuvent réduire ce qu'il vous réclame, et c'est à vous d'alléguer et de prouver cette violation. Dans l'affaire jugée, le locataire n'avait entrepris aucune recherche et avait même refusé d'en faire : sa demande de réduction a été rejetée.
Ce que la libération ne couvre pas
L'état des lieux de sortie. Être libéré de votre bail ne vous décharge pas des défauts qui dépassent l'usure normale. En sens inverse, le bailleur doit vérifier l'état du logement et vous aviser immédiatement des défauts dont vous répondez ; s'il ne le fait pas, vous êtes déchargé de toute responsabilité, sauf pour les défauts qu'un examen usuel ne pouvait pas révéler (article 267a CO).
La garantie de loyer. Elle ne passe pas automatiquement au repreneur. Lorsqu'elle a été versée en espèces ou en papiers-valeurs, le compte est ouvert à votre nom et il le reste (article 257e alinéa 1 CO) ; lorsqu'elle prend la forme d'une assurance de garantie de loyer ou d'une garantie bancaire, elle est également liée à votre personne. Votre remplaçant constitue donc la sienne, sauf accord contraire entre toutes les parties. La vôtre est restituée avec l'accord des deux parties, sur la base d'un commandement de payer non frappé d'opposition ou d'un jugement exécutoire, ou lorsque, dans l'année qui suit la fin du bail, le bailleur n'a fait valoir aucune prétention contre vous par la voie judiciaire, par une poursuite ou dans une faillite (article 257e alinéa 3 CO).
En cas de blocage, la voie est la conciliation préalable devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers du canton de Genève, à saisir avant toute action judiciaire.
Se faire accompagner
Remisedebail.ch est le service de reprise de bail de Home Location SA, à Genève. Nous publions votre annonce, vérifions les dossiers, organisons les visites et présentons les candidats à votre régie dans la forme usuellement demandée à Genève.
Sans frais pour le locataire sortant lorsque nous trouvons le repreneur, en contrepartie d'une exclusivité de deux semaines.
Un bonus de remerciement peut par ailleurs être convenu ; son montant dépend de l'objet et doit être demandé et validé avant la première visite (voir bonus de remerciement).
Pour voir le déroulement complet, consultez notre service de reprise de bail. Pour une question précise sur votre situation, écrivez-nous. Les autres guides sont réunis dans le guide du locataire genevois, avec notamment ce que la régie peut exiger d'un repreneur.
Sources
- Code des obligations, articles 264, 257d, 257e et 267a ; Code civil, article 2 alinéa 2 ; Code de procédure civile, articles 197 et 200 alinéa 1.
- Tribunal fédéral, arrêt 4A_332/2016 du 20 septembre 2016 (motifs de refus, documents exigibles, abus de droit, libération au 15 août 2012).
- Tribunal fédéral, ATF 119 II 36 (solvabilité du candidat) ; arrêt 4A_97/2025 du 18 février 2026 (obligation de limiter le dommage, article 264 alinéa 3 lettre b CO).
- Office fédéral du logement, page « Contrats-cadres » (fin de la force obligatoire générale du contrat-cadre romand au 30 juin 2020 ; contrat-cadre vaudois 2026-2032).
- Règles et usages locatifs du canton de Genève applicables aux immeubles soumis à la LGL ou à la LGZD, article 5 lettre b (annexe 1 au RGL, RSG I 4 05.01, édition 2010).
- ASLOCA, fiche « Savoir rendre son bail avant terme », consultée le 10 septembre 2026.
État du droit au 10 septembre 2026. Cette page est une information générale de droit du bail. Elle ne remplace ni la lecture de votre contrat et de ses conditions générales, ni un conseil juridique individuel.
FAQ — Foire aux questions
Dois-je donner un préavis d'un mois pour remettre mon bail à Genève ?
L'article 264 CO ne prévoit aucun préavis. Le délai d'un mois pour le 15 ou la fin du mois vient de l'article 9 alinéa 2 du contrat-cadre romand, dont la force obligatoire générale a pris fin le 1er juillet 2020 : il ne s'impose aujourd'hui que si votre bail ou ses conditions générales y renvoient, ou si votre logement est subventionné, les Règles et usages locatifs genevois (article 5 lettre b) imposant ce préavis dans les immeubles soumis à la LGL ou à la LGZD. Voir le détail et l'origine du délai.
Que dois-je écrire à ma régie pour restituer mon logement par anticipation ?
Un courrier qui annonce la date à laquelle vous restituerez le logement et qui présente le dossier de votre candidat : identité, situation professionnelle, revenus, pièces justificatives, et sa disposition à reprendre le bail aux mêmes conditions et pour la durée restante. Conservez une preuve d'envoi. Pour un logement subventionné, cet avis écrit est expressément exigé par l'article 5 lettre b des Règles et usages locatifs genevois ; pour les autres baux, c'est ce qui vous permettra de dater votre libération et de la prouver.
Combien de candidats dois-je présenter à ma régie ?
La loi parle d'un nouveau locataire, au singulier : un seul dossier remplissant les trois conditions suffit à vous libérer. Il est fréquent qu'une régie genevoise en demande trois, mais il s'agit d'un usage et non d'une exigence légale. Voir les conditions du candidat.
Mon candidat doit-il gagner trois fois le loyer ?
Non, ce n'est pas une règle de droit : le Tribunal fédéral refuse toute limite rigide et toute importance démesurée donnée à la proportion entre le loyer et les revenus (ATF 119 II 36). Le bailleur peut en revanche refuser un repreneur dont la solvabilité n'est en rien comparable à la vôtre. Voir le détail.
La régie peut-elle refuser un candidat qui n'a pas d'extrait du registre des poursuites ?
Pas en toutes circonstances. Dans l'arrêt 4A_332/2016, le Tribunal fédéral a jugé que la production d'une telle attestation ne saurait être érigée en exigence formelle imposée en toutes circonstances, et qu'une régie ne peut pas écarter un candidat sur cette seule absence lorsque les informations transmises permettent déjà d'apprécier sa situation financière : dans cette affaire, les candidats étaient objectivement hors d'état de la produire, l'un comme diplomate accrédité à Genève, les autres parce qu'ils étaient domiciliés à l'étranger.
La régie refuse mon candidat sans motif valable : puis-je cesser de payer le loyer ?
Vous êtes libéré même si la régie ne signe pas, à condition d'avoir effectivement restitué le logement, clés comprises : la libération prend alors effet à la date à laquelle votre candidat était prêt à reprendre le bail. Mais c'est à vous de prouver que ce candidat remplissait les trois conditions, et tant que la question n'est pas tranchée la régie continue de réclamer le loyer : un défaut de paiement peut entraîner une mise en demeure puis une résiliation du bail (article 257d CO). N'arrêtez pas vos paiements sans avis juridique. Voir la section sur le refus de la régie.
Combien de temps la régie a-t-elle pour se déterminer ?
Le droit ne fixe aucune durée : le Tribunal fédéral parle d'un délai de réflexion suffisant, une fois le bailleur en possession des renseignements utiles. Les ordres de grandeur avancés par les associations de locataires et la doctrine varient et n'ont aucune valeur de règle. Voir le détail.
Ma garantie de loyer est-elle transférée au repreneur ?
Non, elle ne passe pas automatiquement. Versée en espèces ou en papiers-valeurs, elle reste sur un compte ouvert à votre nom (article 257e alinéa 1 CO) ; sous forme d'assurance de garantie de loyer ou de garantie bancaire, elle reste également liée à votre personne. Votre repreneur constitue la sienne, sauf accord contraire entre toutes les parties. La vôtre est restituée avec l'accord des deux parties, sur la base d'un commandement de payer non frappé d'opposition ou d'un jugement exécutoire, ou lorsque, dans l'année qui suit la fin du bail, le bailleur n'a fait valoir aucune prétention contre vous par la voie judiciaire, par une poursuite ou dans une faillite (article 257e alinéa 3 CO).
Et si je suis colocataire, ou si je préfère sous-louer ?
L'article 264 CO suppose la restitution du logement : il ne permet pas à l'un des signataires d'un bail commun de se retirer seul en laissant les autres dans les lieux. Le changement de partie au contrat exige alors l'accord du bailleur et des cosignataires, à faire confirmer par écrit. La sous-location est une autre opération : elle requiert le consentement du bailleur (article 262 CO) et ne vous libère pas, puisque vous restez seul responsable envers lui de l'exécution du bail.
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