Droit du bail genevois
Reprise de bail à Genève : le guide du locataire
Ce que la loi prévoit, ce que la pratique des régies genevoises y a ajouté, et comment distinguer les deux.
Ce que prévoit l'article 264 CO
Un bail d'habitation ne prend pas fin le jour où vous décidez de partir : il court jusqu'à son échéance ou jusqu'au prochain terme de congé. Le droit fédéral prévoit pourtant une sortie, à l'art. 264 CO, intitulé « Restitution anticipée de la chose ». Son alinéa 1 dispose que « lorsque le locataire restitue la chose sans observer les délai ou terme de congé, il n'est libéré de ses obligations envers le bailleur que s'il lui présente un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser ; le nouveau locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions ». À défaut, l'alinéa 2 prévoit que le locataire s'acquitte du loyer jusqu'à l'expiration de la durée du bail ou jusqu'au prochain terme de congé contractuel ou légal. L'alinéa 3 tempère aussitôt ce principe : le bailleur doit admettre l'imputation sur ce loyer de la valeur des impenses qu'il a pu épargner, ainsi que des profits qu'il a retirés d'un autre usage de la chose ou auxquels il a intentionnellement renoncé. Autrement dit, si le logement est reloué, ou si le bailleur renonce sans raison à le relouer, ce qui reste réclamable diminue d'autant.
Cette page réunit ce qu'il faut savoir avant d'engager une reprise de bail à Genève. Elle cite ses sources et renvoie aux textes d'origine. Elle distingue partout ce qui relève de la règle de droit et ce qui n'est qu'un usage de régie. Confondre les deux conduit à accepter des exigences qui ne s'imposent pas.
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Partir avant la fin de votre bail à Genève
Ce que prévoit l'article 264 CO, les conditions que doit remplir votre candidat, l'origine réelle du préavis d'un mois et ce qu'il faut faire si la régie refuse ou ne répond pas.
Reprendre un bail à Genève
Ce qu'une régie peut exiger d'un repreneur et ce qu'elle ne peut pas : loyer initial et formule officielle, pièces du dossier, rachat de mobilier, garantie de loyer.
Remise de bail ou reprise de bail : deux mots, une opération
Les deux expressions désignent la même opération, vue de chaque côté : le locataire qui s'en va remet son bail, celui qui arrive le reprend. À Genève, c'est le second mot qui domine dans l'usage courant. La loi n'emploie ni l'un ni l'autre : elle parle de restitution anticipée et de « nouveau locataire ». Vous rencontrerez également « locataire de remplacement », « résiliation anticipée » ou « reprise d'appartement ». Sauf précision contraire, il s'agit toujours de l'opération de l'art. 264 CO, dont le déroulement concret est décrit sur notre page consacrée à la reprise de bail.
Quatre opérations que l'on confond, et qui n'ont pas les mêmes effets
La restitution anticipée (art. 264 CO) est la seule des quatre à ne pas dépendre de l'accord du bailleur : c'est la présentation d'un candidat conforme, et non le consentement du bailleur, qui libère le locataire sortant. Si le candidat remplit les conditions rappelées ci-dessus et que les locaux sont effectivement restitués, le locataire sortant est en principe libéré même si le bailleur refuse de conclure ; le désaccord sur le caractère raisonnable du refus se tranche alors devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, puis, s'il subsiste, devant le Tribunal des baux et loyers. Dans une affaire genevoise, le Tribunal fédéral a ainsi confirmé que des locataires étaient libérés de leurs obligations dès le 15 août 2012, malgré le refus opposé par les bailleresses aux candidats présentés (TF 4A_332/2016, c. 3.6).
La sous-location (art. 262 CO) exige le consentement du bailleur, qui ne peut le refuser que pour les trois motifs de l'alinéa 2 : refus de communiquer les conditions de la sous-location, conditions abusives par rapport au bail principal, inconvénients majeurs pour le bailleur. Le texte ne dit rien d'une durée : c'est la jurisprudence qui réserve la sous-location aux absences temporaires, en sanctionnant comme abusive (art. 2 al. 2 CC) celle du locataire qui a perdu toute intention de reprendre l'usage du logement (ATF 138 III 59). Le locataire principal reste seul débiteur du loyer et garant envers le bailleur de l'usage fait par son sous-locataire. L'utiliser pour organiser un départ définitif expose à un congé extraordinaire : après une protestation écrite du bailleur restée sans effet, celui-ci peut résilier un bail d'habitation moyennant un délai de congé de trente jours au moins pour la fin d'un mois (art. 257f al. 3 CO). Le Tribunal fédéral y voit une substitution de locataires, étrangère au but de la sous-location.
Le transfert de bail (art. 263 CO) ne vise que les locaux commerciaux. Il exige le consentement écrit du bailleur, que celui-ci ne peut refuser que pour de justes motifs (al. 2). Le locataire sortant est libéré, mais répond solidairement avec le repreneur jusqu'à l'expiration de la durée du bail ou sa résiliation selon le contrat ou la loi, et dans tous les cas pour deux ans au plus (al. 4). Il ne s'applique pas à un logement, contrairement à une confusion fréquente.
La résiliation ordinaire (art. 266a et 266c CO) est un congé donné pour un terme : elle met fin au bail à cette date, et le loyer reste dû jusque-là. La remise de bail permet précisément de ne pas attendre ce terme.
Ce que la loi dit, et ce qu'elle ne dit pas
L'art. 264 CO ne fixe aucun préavis et aucun terme. Le délai d'un mois pour le 15 ou la fin du mois provient de l'art. 9 al. 2 du contrat-cadre romand, dont la force obligatoire générale a pris fin le 1er juillet 2020. Il ne s'impose donc plus de plein droit. Un bail qui y renvoie encore ne suffit pas non plus à le rétablir : l'art. 264 CO est de droit impératif, et il ne pouvait y être dérogé que par un contrat-cadre déclaré de force obligatoire générale par le Conseil fédéral (art. 3 de la loi fédérale sur les contrats-cadres de baux à loyer, RS 221.213.15). Aucun contrat-cadre de ce type ne couvre Genève depuis le 1er juillet 2020 : la seule autorisation récente de déroger aux dispositions impératives sur la restitution anticipée concerne la déclaration cantonale vaudoise, approuvée par le Conseil fédéral le 19 juin 2026. Ce délai d'un mois relève donc aujourd'hui, à Genève, de l'usage de régie et non de la règle de droit.
L'usage, lui, est bien réel. Dans l'affaire genevoise précitée, la régie écrivait aux locataires qu'elle appliquerait « l'art. 9 des conditions générales et règles et usages locatifs, à savoir que le délai d'un mois pour le 15 ou la fin d'un mois sera accepté, à compter de la date à laquelle nous serons en possession du dossier d'un candidat solvable ». Ce recomptage du mois à chaque dossier présenté est une pratique de régie : la loi ne le prévoit pas.
De même, aucun texte n'impose de gagner trois fois le loyer, ni de produire un extrait du registre des poursuites en toutes circonstances. Le Tribunal fédéral refuse de fixer une limite rigide entre loyer et revenus et apprécie la solvabilité de cas en cas ; il admet en revanche que le bailleur n'a pas à se laisser imposer un candidat dont la solvabilité n'est en rien comparable à celle du locataire sortant (ATF 119 II 36, c. 3d). Les documents exigibles ne peuvent pas non plus être fixés dans un cadre rigide : lorsque les renseignements transmis permettent déjà de se faire une idée suffisante de la situation financière du candidat, l'absence d'attestation de non-poursuite ne suffit pas à écarter son dossier (TF 4A_332/2016, c. 3.4.1 et 3.4.2).
Il vous appartient en revanche de fournir au bailleur les renseignements utiles sur le candidat ; celui-ci dispose ensuite d'un « délai de réflexion suffisant » pour se déterminer, principe que la jurisprudence pose sans le chiffrer (TF 4A_332/2016, c. 3.2.4). Son examen reste soumis à la bonne foi et à l'interdiction de l'abus de droit : un refus purement formaliste, sans motifs valables ni utilité matérielle effective, suivi d'un comportement contradictoire du bailleur, ne lui permet pas de maintenir le locataire dans ses obligations (c. 3.5.3). Un motif de refus invoqué pour la première fois en procédure a également été écarté (c. 3.3.1).
Enfin, un refus de candidat ne fait pas repartir un nouveau préavis : l'art. 264 CO n'en prévoit aucun. En pratique, certaines régies genevoises recomptent un mois à partir de chaque dossier présenté, comme le montre la lettre citée plus haut. Relisez votre contrat et ses conditions générales : beaucoup de baux genevois renvoient encore au contrat-cadre romand, et savoir ce que votre bail prévoit vous dira à quoi la régie se réfère, non ce qui s'impose à vous.
Locataire sortant ou repreneur : deux séries de questions
Les deux situations ne posent pas les mêmes questions. Le locataire sortant veut savoir quand il sera libéré, combien de candidats présenter et que faire si la régie fait traîner. Le repreneur veut savoir quel dossier fournir, si le loyer peut changer et ce qu'il n'a pas à payer.
Côté sortant, trois points reviennent le plus souvent. Annoncez votre départ par écrit et gardez trace de chaque dossier transmis, avec sa date : c'est cette date qui servira de repère en cas de litige. Un seul candidat conforme suffit en droit ; en présenter plusieurs ne fait que réduire le risque qu'aucun ne soit retenu. Et si la régie ne se détermine pas, écrivez-lui en lui impartissant un délai : le bailleur doit disposer d'un délai de réflexion suffisant, non d'un délai indéfini, et il a par ailleurs l'obligation d'entreprendre ce qui est raisonnablement exigible pour réduire son propre dommage (art. 264 al. 3 let. b CO).
Côté repreneur, retenez que vous reprenez le bail aux mêmes conditions : c'est la loi elle-même qui l'exige. Un loyer plus élevé que celui du locataire sortant n'est pas la continuation du bail existant mais un nouveau contrat, soumis à la notification du loyer initial sur formule officielle, obligatoire dans le canton de Genève. Une reprise de meubles ou d'aménagements se règle directement avec le locataire sortant : elle ne conditionne pas la reprise du bail, et ne se confond ni avec la garantie de loyer ni avec l'état des lieux d'entrée.
Faire soi-même, ou déléguer la recherche
Ces explications sont écrites pour être utiles même si vous menez la démarche seul. Si vous préférez déléguer la recherche du repreneur et la constitution des dossiers, notre service de remise de bail est exploité par Home Location SA, à Genève, qui a remis plus de 500 baux depuis 2019. Nos conditions sont les suivantes. Sans frais pour le locataire sortant lorsque nous trouvons le repreneur, en contrepartie d'une exclusivité de deux semaines.
Vous pouvez aussi décrire votre situation par écrit ou nous appeler avant toute démarche.
Cette page présente une information générale à jour au 10 septembre 2026. Elle ne remplace pas l'examen de votre bail ni un conseil juridique individuel.
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