Reprendre un bail à Genève : ce que la régie peut exiger, et ce qu'elle ne peut pas

Le loyer peut-il changer, et que faire s'il a augmenté ?

Si l'on vous fait signer un nouveau bail, la règle suivante s'applique. Tant que dure la pénurie de logements, le bailleur d'une habitation située dans le canton de Genève doit utiliser, lors de la conclusion d'un nouveau bail, la formule officielle prévue par l'article 270 alinéa 2 CO. Cette obligation cantonale découle de l'article 207 alinéa 1 de la loi d'application du code civil suisse et d'autres lois fédérales en matière civile (LaCC, RSG E 1 05).

Selon l'Office fédéral du logement, dans son état au 3 février 2026, Genève figure parmi les cantons où cette obligation s'applique ; le taux de logements vacants y était de 0,34 % au 1er juin 2025. Ce taux illustre la situation, il ne fonde pas à lui seul l'obligation : la pénurie s'apprécie par catégorie de logements, selon le nombre de pièces et le loyer par pièce, et les catégories concernées sont arrêtées chaque année par le Conseil d'État. Il faut donc vérifier que le logement relève d'une catégorie visée par l'arrêté en vigueur.

Cette formule, appelée avis de fixation du loyer initial, indique le loyer et l'état des charges dus par le précédent locataire, le nouveau loyer et le nouvel état des charges, le motif précis d'une éventuelle augmentation, votre droit de contestation, le délai pour l'exercer et l'adresse de la commission de conciliation. Elle vous permet donc de voir, noir sur blanc, si le loyer que l'on vous demande est celui que payait la personne dont vous reprenez le logement.

La formule vous a été remise dans les règles. Vous pouvez demander la diminution du loyer initial devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose, c'est-à-dire la remise des clés, si vous estimez ce loyer abusif au sens des articles 269 et 269a CO et si l'une des deux portes d'entrée de l'article 270 alinéa 1 CO vous est ouverte :

• soit vous avez été contraint de conclure, par nécessité personnelle ou familiale ou en raison de la situation du marché local ;
• soit le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial par rapport au précédent loyer.

Une seule des deux suffit. Mais aucune ne dispense de démontrer que le loyer est abusif : une hausse sensible ouvre le droit d'agir, elle ne donne pas encore la diminution.

La formule vous a été remise après coup. À Genève, l'avis de fixation du loyer initial doit être notifié au plus tard le jour de la remise de la chose louée (art. 207 al. 3 LaCC). Une formule notifiée après cette date est traitée comme une formule manquante : la fixation du loyer est nulle et vous pouvez vous en prévaloir au-delà des 30 jours. En tout état, le délai ne saurait courir avant que la formule ne vous soit parvenue.

La formule ne vous a pas été remise. Le Tribunal fédéral juge que la fixation du loyer est alors nulle, et que le locataire peut s'en prévaloir au-delà des 30 jours. La nullité frappe le loyer, pas le bail : le contrat subsiste et le juge fixe le loyer. Ce droit n'est toutefois pas sans limite : mieux vaut agir sans attendre, l'invocation très tardive pouvant être écartée et la restitution du trop-perçu étant elle-même bornée dans le temps.

Modèle de courrier

Madame, Monsieur,

J'ai signé le [date] un contrat de bail portant sur le logement sis [adresse], dont je suis entré en possession le [date de la remise des clés].

L'avis de fixation du loyer initial sur formule officielle, exigé à Genève par l'article 207 alinéas 1 et 3 LaCC en application de l'article 270 alinéa 2 CO, ne m'a pas été remis. Je vous prie de me le faire parvenir.

Je vous adresse, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.

À envoyer en recommandé, et à conserver avec la preuve d'envoi. Adaptez ce courrier à votre situation ; il ne vaut pas conseil juridique.

Le dossier : ce qui peut vous être demandé, et quand

Aucune disposition ne dresse la liste des pièces exigibles, et le Tribunal fédéral relève qu'« il ne saurait être question à cet égard de fixer un cadre rigide quant aux documents exigibles ». Le Préposé fédéral à la protection des données et à la transparence a en revanche publié un aide-mémoire sur les formulaires de demande de location. Ce texte n'est pas une loi : il expose la manière dont l'autorité applique le principe de proportionnalité, et il décrit une candidature en deux temps. Beaucoup de régies genevoises procèdent autrement et réclament l'ensemble des pièces dès le dépôt du dossier.

Ce que le Préposé fédéral admet dès le dépôt du dossier

• le formulaire de candidature de la régie ;
• votre situation professionnelle et un revenu annuel approximatif, par catégories ;
• si vous êtes suisse ou étranger, avec le type de permis de séjour et sa date d'échéance : le statut de séjour conditionne la durée du bail ;
• une copie de l'extrait du registre des poursuites, délivré à Genève par l'Office cantonal des poursuites contre un émolument de 17 francs (tarif relevé en septembre 2026, à vérifier sur ge.ch) ;
• des renseignements sur un éventuel garant, puisqu'il cosignerait le contrat.

Ce qui, selon lui, ne devrait être demandé qu'au candidat retenu

• la copie de votre pièce d'identité ou de votre permis de séjour, au moment de préparer le bail ;
• l'original de l'extrait des poursuites ;
• vos justificatifs de revenus : fiches de salaire, certificat de salaire.

Ce qu'il tient en principe pour inadmissible

• les questions sur l'état civil, la confession ou la nationalité précise ; le statut de séjour, lui, peut être demandé ;
• le montant de votre loyer actuel et la durée de votre bail actuel ; en revanche, savoir si votre bail précédent a été résilié par le bailleur, et pour quel motif, est légitime ;
• la prise de références à votre insu : elles supposent votre consentement, se limitent aux personnes que vous avez indiquées et ne servent qu'à confirmer ce que vous avez déjà déclaré.

Le Préposé fédéral recommande enfin la destruction des dossiers des candidats non retenus une fois le bail signé, à moins que le candidat n'ait consenti à leur conservation.

Distinguez ici la régie de l'intermédiaire. Un professionnel qui vous présente à une régie — c'est ce que fait Home Location — constitue votre dossier en amont et le conserve pour vous proposer d'autres objets ; cela suppose votre consentement, et vous pouvez à tout moment demander l'accès à vos données ou leur suppression (voir notre politique de confidentialité).

État des lieux et garantie de loyer

La garantie ne se transmet pas d'un locataire à l'autre : elle est déposée sur un compte ouvert au nom du locataire, et elle est plafonnée à trois mois de loyer pour un logement. Vous constituez la vôtre ; celle du sortant lui est restituée selon ses propres règles. Pour les immeubles genevois soumis à la LGL, le bail-type cantonal ne permet d'exiger des sûretés qu'à titre exceptionnel, si des circonstances particulières le justifient et avec l'autorisation du service compétent.

Sur l'état des lieux, retenez que le procès-verbal d'entrée est le moyen de preuve qui vous protégera à la sortie : c'est au bailleur d'établir que la chose a été délivrée en bon état, et sans procès-verbal cette preuve devient difficile pour lui comme pour vous. Faites-en un, avec photographies datées, même si la régie n'en organise pas ; demandez, si vous le pouvez, une copie de l'état des lieux de sortie du locataire précédent.

Trois mécanismes souvent confondus

• Reprise de bail : article 264 CO. Le sortant part définitivement, et le repreneur n'a aucun lien avec lui une fois le bail signé. Le détail de la procédure est exposé dans notre guide du locataire sortant.
• Sous-location : article 262 CO. Le locataire principal reste débiteur du loyer envers le bailleur et répond de l'usage que fait son sous-locataire ; elle suppose le consentement du bailleur, qui ne peut le refuser que pour les motifs énumérés à l'alinéa 2. Elle est faite pour une absence temporaire, celle du locataire qui garde l'intention de reprendre l'usage du logement dans un avenir prévisible. Utilisée comme un moyen de contourner l'article 264 CO — sous-location totale d'un logement que le locataire n'entend pas réoccuper —, elle est un abus de droit : après protestation écrite du bailleur, celui-ci peut résilier le bail de manière anticipée, moyennant un délai de congé de 30 jours au moins pour la fin d'un mois (art. 257f al. 3 CO).
• Transfert de bail : article 263 CO. Il ne vise que les locaux commerciaux, et laisse le sortant solidairement responsable pendant deux ans au plus. Il ne s'applique pas à un appartement, malgré ce que suggèrent beaucoup de pages en ligne.

Si vous êtes de l'autre côté : remettre son bail

Remisedebail.ch est un service de Home Location SA, à Genève. Nous accompagnons les locataires qui remettent leur bail : nous publions l'objet, vérifions les candidatures et présentons les dossiers à la régie. Si vous êtes vous-même sur le départ, la procédure est décrite sur la page reprise de bail.

Nos conditions concernent le locataire qui remet son bail : Sans frais pour le locataire sortant lorsque nous trouvons le repreneur, en contrepartie d'une exclusivité de deux semaines.

Si vous cherchez au contraire à reprendre un bail, écrivez-nous vos critères par le formulaire de contact : nous vous indiquerons les objets que nous suivons et les conditions applicables. Les autres guides sont réunis dans le guide du locataire genevois.

Ce guide donne une information générale et ne remplace pas un conseil juridique individuel. L'ASLOCA et les permanences juridiques genevoises examinent les situations particulières.