Guide

Sous-location : ce que la loi exige, et quand le bailleur peut refuser

Ce que l'article 262 CO exige avant de sous-louer, les trois seuls motifs de refus du bailleur, la durée, le sous-loyer, et les cas où la remise de bail est préférable.

Remettre mon bail

Vous partez quelques mois, pour un congé sabbatique, un détachement ou une mission à durée limitée, et vous ne voulez pas payer un logement vide. La sous-location est faite pour cela. Elle obéit pourtant à des règles précises, et elle n'a pas les mêmes effets qu'une reprise de bail : vous restez locataire, et vous restez responsable.

Ce guide expose ce que l'article 262 du Code des obligations exige, les trois seuls motifs pour lesquels le bailleur peut refuser, ce que la jurisprudence dit de la durée et du loyer, et les cas où la remise de bail est la meilleure solution. Il distingue ce que dit la loi de ce que pratiquent les régies genevoises. Il complète notre guide de la reprise de bail à Genève, qui compare les quatre opérations que l'on confond le plus souvent.

Sous-location ou reprise de bail : deux opérations différentes

En sous-location, votre contrat avec le bailleur ne change pas. Un second contrat se crée entre vous et votre sous-locataire. Vous restez seul débiteur du loyer envers le bailleur, et vous répondez de l'usage que votre sous-locataire fait du logement (art. 262 al. 3 CO).

En reprise de bail, que la loi appelle restitution anticipée (art. 264 CO), un nouveau locataire prend votre place. Si les conditions légales sont remplies, vous êtes libéré, et vous ne répondez pas des obligations du repreneur.

Le critère n'est pas la durée de votre absence, mais votre intention de revenir. La sous-location suppose que vous comptez reprendre l'usage du logement. Pour un départ définitif, l'instrument prévu par la loi est la remise de bail.

Ce que l'article 262 CO exige avant de sous-louer

Le consentement du bailleur

Selon l'art. 262 al. 1 CO, le locataire peut sous-louer tout ou partie du logement avec le consentement du bailleur. Demandez-le avant l'arrivée du sous-locataire, et non une fois celui-ci installé.

La loi n'exige pas que ce consentement soit donné par écrit. Une révision qui aurait imposé un accord écrit, et permis au bailleur de refuser une sous-location de plus de deux ans, a été rejetée en votation populaire le 24 novembre 2024. Le texte de l'art. 262 CO n'a donc pas changé. En pratique, faites votre demande par écrit et conservez la réponse : c'est la seule manière simple de prouver que vous aviez l'accord du bailleur.

Les conditions de la sous-location

Le bailleur a le droit de connaître les conditions de la sous-location. Refuser de les lui communiquer est en soi un motif de refus. Une demande complète indique en général :

le nom du sous-locataire et le nombre de personnes qui occuperont le logement ;
les dates de début et de fin ;
le loyer demandé, charges comprises ;
ce qui est inclus : mobilier, prestations éventuelles ;
s'il s'agit de tout le logement ou d'une partie seulement.

Certaines régies genevoises ont leur propre formulaire. Demandez-le, et attendez la réponse avant de remettre les clés.

Les trois seuls motifs de refus

L'art. 262 al. 2 CO est de droit impératif : le bailleur ne peut s'opposer à la sous-location que dans les trois cas qu'il énumère (ATF 119 II 353, c. 4). Une clause du bail qui interdirait toute sous-location ne prive donc pas le locataire de ce droit.

Le locataire refuse de communiquer les conditions de la sous-location.
Les conditions sont abusives par rapport au bail principal. Il s'agit essentiellement du montant du sous-loyer (voir plus bas).
La sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs. La loi ne définit pas cette notion ; elle s'apprécie selon les circonstances du cas.

Tout autre motif ne suffit pas en droit. Si le bailleur refuse sans motif valable, le désaccord peut être porté devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers.

Le canton de Vaud connaît une particularité : ses Règles et usages locatifs, de force obligatoire générale depuis le 1er juillet 2026, peuvent déroger sur certains points aux règles de la sous-location, avec l'autorisation du Conseil fédéral. Genève n'a aucun contrat-cadre de ce type : l'art. 262 CO s'y applique tel quel.

Combien de temps peut-on sous-louer ?

La loi ne fixe aucune durée maximale. C'est la jurisprudence qui pose la limite : la sous-location est réservée au locataire qui garde l'intention de reprendre l'usage du logement dans un avenir prévisible.

Le Tribunal fédéral juge abusive la sous-location totale d'un locataire qui a perdu toute intention de revenir. Il y voit une substitution de locataires, étrangère au but de la sous-location (ATF 138 III 59 ; TF 4A_521/2021, affaire genevoise). Le juge examine cette intention de manière relativement stricte : la vague possibilité de revenir un jour ne suffit pas. Ce raisonnement ne vise pas la sous-location partielle, puisque le locataire continue alors d'habiter le logement.

Héberger un proche n'est pas sous-louer

Accueillir son conjoint, son partenaire, son concubin, ses enfants ou des amis n'est en principe pas une sous-location, tant que le logement n'est pas suroccupé. Le partage du loyer avec un conjoint, un partenaire ou un concubin ne crée pas, à lui seul, une sous-location (TF 4A_521/2021, c. 3.2.3). En revanche, un enfant adulte qui s'installe, convient avec vous de la répartition des pièces et prend en charge une part du loyer devient un sous-locataire (même arrêt, c. 3.4).

Le loyer de sous-location

Le sous-loyer est abusif lorsqu'il est nettement supérieur au loyer principal sans que la différence soit justifiée par des investissements ou des prestations supplémentaires du locataire principal (TF 4A_211/2016, c. 2, qui se réfère à l'ATF 119 II 353, c. 6). Peu importe que le sous-loyer reste dans les prix du quartier, ou que le sous-locataire ne se soit jamais plaint.

Pour une chambre, on compare le sous-loyer au loyer par pièce calculé sur le loyer principal, corrigé selon les éléments particuliers : chambre meublée, accès limité à la cuisine, par exemple. Dans l'affaire genevoise qui a fixé cette méthode, un écart de 30 % entre ces deux montants a été jugé manifestement abusif et justifiait le refus du bailleur (ATF 119 II 353, c. 5 et 6).

Le profit peut devoir être rendu. Lorsque le locataire savait ou devait savoir qu'il sous-louait de manière illicite, le bailleur peut exiger la restitution du bénéfice tiré de la sous-location (TF 4A_211/2016, affaire genevoise, art. 423 al. 1 CO).

Si vous demandez une garantie à votre sous-locataire, la loi genevoise sur les garanties s'applique aussi (art. 8 LGFL) : la garantie en espèces ou en valeurs prend la forme d'un dépôt bloqué, dans un établissement bancaire choisi par le sous-locataire, et ne dépasse pas trois loyers mensuels (art. 1 et 2 LGFL).

Vous restez locataire, et responsable

Pendant toute la sous-location, le bailleur n'a qu'un seul locataire : vous.

Le loyer reste dû par vous. Si votre sous-locataire cesse de payer, vous devez quand même le loyer au bailleur.
Vous répondez de l'usage du logement. Vous êtes garant que le sous-locataire n'emploie le logement qu'à l'usage autorisé par votre bail. Le bailleur peut aussi s'adresser directement au sous-locataire pour faire respecter cet usage (art. 262 al. 3 CO).
La restitution du logement vous incombe. À la fin de votre propre bail, c'est vous qui rendez le logement dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat (art. 267 al. 1 CO). Votre garantie de loyer reste liée à votre bail.

Sous-louer sans accord : ce que vous risquez

Si vous sous-louez sans demander le consentement du bailleur alors qu'il aurait eu un motif valable de refus, ou malgré un refus fondé, le Tribunal fédéral considère que le maintien du bail est de ce seul fait devenu insupportable pour le bailleur (TF 4A_521/2021, c. 4.2). Après une protestation écrite restée sans effet, celui-ci peut alors résilier un bail d'habitation avec un délai de trente jours au moins pour la fin d'un mois (art. 257f al. 3 CO). À cela peut s'ajouter la restitution du profit tiré de la sous-location.

Logement subventionné : une règle à part

Dans les immeubles soumis à la loi générale sur le logement (HBM, HLM, HM), le service compétent de l'État peut exiger du propriétaire qu'il résilie le bail en cas de sous-location (art. 31B al. 1 LGL). Selon l'État de Genève, toute sous-location, même partielle, est formellement interdite dans les logements au bénéfice de prestations publiques. Vérifiez la catégorie de votre logement avant toute démarche.

Sous-location ou remise de bail : comment choisir

La sous-location convient lorsque vous partez pour une période limitée et que vous comptez revenir : congé sabbatique, détachement ou mission à l'étranger avec une date de retour. Pour les questions propres aux fonctionnaires internationaux et à la clause diplomatique, voir notre page sur la fin de mission à Genève.

La sous-location ne convient pas lorsque vous partez pour de bon. Vous continueriez à payer et à répondre d'un logement que vous n'occupez plus, avec le risque d'un congé si le bailleur y voit une substitution de locataires. Dans ce cas, la remise de bail met fin à vos obligations, y compris lorsque votre bail est de durée déterminée. Notre guide Partir avant la fin de votre bail à Genève en détaille les conditions.

En colocation, sous-louer votre chambre ne vous fait pas sortir du bail commun. Les règles du départ d'un colocataire sont décrites dans notre page Quitter une colocation à Genève.

Mettre la sous-location en ordre

Un contrat écrit entre vous et votre sous-locataire, avec les dates, le loyer, les charges et ce qui est inclus.
Un état des lieux à l'arrivée du sous-locataire, photographies à l'appui, établi par vous et lui : c'est la référence qui permettra de mesurer l'état du logement à son départ.
Un candidat vérifié. Les régies demandent en général un revenu régulier, un extrait récent du registre des poursuites et un titre de séjour valable. Ce sont des usages, pas des règles de droit, mais ils sont utiles puisque c'est vous qui répondez du sous-locataire.

Notre accompagnement

Remisedebail.ch est un service de Home Location, à Genève. Si vous préférez déléguer la recherche de votre sous-locataire, notre page Sous-location à Genève décrit ce que nous faisons, notamment la vérification de chaque dossier avec les revenus et l'extrait du registre des poursuites.

Si vous partez définitivement, nous nous chargeons de votre reprise de bail : plus de 1000 baux remis depuis 2019, et votre dossier traité en 24 heures. Service sans frais pour le locataire sortant. La remise de bail s'inscrit dans une activité plus large : chaque recherche nous met en relation avec des personnes qui cherchent un logement à Genève et avec des propriétaires du canton. Bonus de remerciement de 300 CHF si votre remise de bail aboutit, lorsque vous nous confiez l'exclusivité de votre dossier pendant deux semaines. Les conditions figurent sur la page Bonus de remerciement.

Sources

Code des obligations, art. 257f, 262, 264, 267 et 423.
Articles 1, 2 et 8 de la loi genevoise protégeant les garanties fournies par les locataires (LGFL, rsGE I 4 10) ; loi générale sur le logement et la protection des locataires (LGL, rsGE I 4 05), art. 31B.
Tribunal fédéral : ATF 119 II 353 ; ATF 138 III 59 ; arrêts 4A_211/2016 du 7 juillet 2016 et 4A_521/2021 du 3 janvier 2023.
Votation fédérale du 24 novembre 2024 sur la modification du Code des obligations relative à la sous-location (rejetée).
État de Genève, page « Louer mon logement via une plateforme d'hébergement (type airbnb) » (mise à jour du 11 mai 2023).
P. Terrapon, 12e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2002.

État du droit au 12 octobre 2026. Cette page présente les règles générales applicables en Suisse et la pratique genevoise. Elle ne remplace ni la lecture de votre contrat et de ses conditions générales, ni un conseil juridique individuel.

FAQ — Foire aux questions

Faut-il l'accord du propriétaire pour sous-louer son appartement ?

Oui. Selon l'art. 262 al. 1 CO, le locataire peut sous-louer tout ou partie du logement avec le consentement du bailleur, à demander avant l'arrivée du sous-locataire. La loi n'exige pas la forme écrite, mais une demande écrite et une réponse conservée sont la meilleure preuve de cet accord.

Le bailleur peut-il refuser une sous-location ?

Seulement pour l'un des trois motifs de l'art. 262 al. 2 CO : le locataire refuse de communiquer les conditions de la sous-location, ces conditions sont abusives par rapport au bail principal, ou la sous-location lui cause des inconvénients majeurs. Cette règle est impérative : une clause du bail ne peut pas l'écarter (ATF 119 II 353).

Combien de temps peut-on sous-louer en Suisse ?

La loi ne fixe aucune durée maximale, et la révision qui aurait permis de refuser une sous-location de plus de deux ans a été rejetée en votation le 24 novembre 2024. La jurisprudence réserve toutefois la sous-location au locataire qui compte revenir dans un avenir prévisible : une sous-location totale sans intention de retour est abusive (ATF 138 III 59 ; TF 4A_521/2021).

Peut-on sous-louer plus cher que son propre loyer ?

Un sous-loyer nettement supérieur au loyer principal, sans investissements ou prestations supplémentaires qui le justifient, est abusif et permet au bailleur de refuser (ATF 119 II 353 ; TF 4A_211/2016). Le bailleur peut en outre réclamer le profit tiré d'une sous-location illicite lorsque le locataire savait ou devait savoir qu'elle l'était (TF 4A_211/2016).

Que risque-t-on en sous-louant sans autorisation ?

Si le bailleur avait un motif valable de refus, le maintien du bail est réputé insupportable pour lui. Après une protestation écrite restée sans effet, il peut résilier le bail avec un délai de trente jours au moins pour la fin d'un mois (art. 257f al. 3 CO ; TF 4A_521/2021). Il peut aussi demander la restitution du bénéfice réalisé.

Héberger son partenaire ou un ami, est-ce une sous-location ?

En principe non, tant que le logement n'est pas suroccupé, et même si vous partagez le loyer avec votre conjoint, votre partenaire ou votre concubin. En revanche, un enfant adulte qui s'installe, convient avec vous de la répartition des pièces et prend en charge une part du loyer est un sous-locataire (TF 4A_521/2021).

Confiez votre reprise de bail à une équipe qui en traite chaque semaine

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