Sous-louer votre appartement à Genève pendant votre absence

Absence temporaire ou départ définitif : la question à trancher d'abord

Vue de l'extérieur, la sous-location ressemble à une reprise de bail. En droit, ce sont deux opérations distinctes, qui n'ont pas les mêmes effets.

• Vous revenez à une date prévisible : c'est une sous-location (art. 262 CO). Votre nom reste sur le bail, une autre personne occupe le logement pour une période définie, et vous en reprenez l'usage à votre retour.
• Vous ne revenez pas : c'est une reprise de bail, que le locataire sortant appelle aussi remise de bail (art. 264 CO). Un repreneur est présenté au bailleur et, si les conditions légales sont réunies, vous êtes libéré de vos obligations.

Ce choix compte plus que tout le reste. La loi ne fixe aucune durée maximale à la sous-location, mais la jurisprudence la réserve à l'absence temporaire. Le Tribunal fédéral considère comme un abus de droit la sous-location totale du locataire qui a perdu toute intention de réoccuper le logement dans un avenir prévisible : il n'y voit plus une sous-location, mais une substitution de locataires (ATF 138 III 59 ; TF 4A_521/2021, affaire genevoise). Le bailleur peut alors, après une protestation écrite restée sans effet, résilier le bail par un congé extraordinaire, avec un délai de trente jours au moins pour la fin d'un mois (art. 257f al. 3 CO).

L'accord du bailleur : ce que la loi prévoit

Le consentement est obligatoire

L'art. 262 al. 1 CO permet au locataire de sous-louer tout ou partie du logement avec le consentement du bailleur. Une sous-location ne s'organise donc pas discrètement entre vous et l'occupant.

Le bailleur ne peut refuser son consentement que pour l'un des trois motifs de l'art. 262 al. 2 CO :

1. vous refusez de lui communiquer les conditions de la sous-location ;
2. ces conditions sont abusives par rapport à celles du bail principal ;
3. la sous-location lui cause des inconvénients majeurs.

Communiquer les conditions signifie, en pratique, indiquer qui occupera le logement, pour quelle durée et à quel sous-loyer. La loi n'exige pas d'accord écrit, mais une demande écrite et une réponse écrite restent la meilleure preuve. La révision qui aurait imposé un consentement écrit et permis au bailleur de refuser une sous-location de plus de deux ans a été rejetée en votation populaire le 24 novembre 2024 : le texte de l'art. 262 CO est resté inchangé.

Ne pas demander l'accord n'est pas un simple oubli de forme. Selon le Tribunal fédéral, lorsque le locataire n'a pas sollicité le consentement alors que l'un des motifs de refus était réalisé, le maintien du bail est réputé insupportable pour le bailleur, ce qui ouvre la voie au congé extraordinaire de l'art. 257f al. 3 CO après une protestation écrite (TF 4A_521/2021).

Le sous-loyer ne doit pas devenir une source de profit

Le sous-loyer se compare au loyer du bail principal, et non aux loyers du quartier. Un supplément peut se justifier, par exemple si vous laissez le logement meublé. Un sous-loyer nettement supérieur, en revanche, rend les conditions abusives et justifie le refus du bailleur. Pour une chambre sous-louée, le Tribunal fédéral a jugé manifestement abusif un écart de 30 % par rapport au loyer calculé par pièce sur le bail principal, corrigé selon les prestations fournies (ATF 119 II 353). Il a aussi admis que le bailleur peut exiger la restitution du profit lorsque le locataire savait ou devait savoir que sa sous-location était illicite, même si le sous-locataire ne s'était jamais plaint (TF 4A_211/2016).

Logement subventionné : vérifiez avant toute démarche

Si votre appartement relève de la loi genevoise sur le logement (HBM, HLM, HM), la situation est différente. Le règlement d'exécution de cette loi interdit toute sous-location, complète ou partielle, et en fait un motif de résiliation du bail (art. 5 al. 3 RGL) ; le service compétent peut exiger du propriétaire qu'il résilie le bail (art. 31B al. 1 LGL). L'administration cantonale ne tolère, à des conditions strictes, que la mise à disposition d'une chambre à une personne en formation. Sous-louer tout le logement pendant votre absence est donc exclu dans un logement subventionné : il faut alors envisager la résiliation ou la reprise de bail.

La garantie que vous demandez au sous-locataire

Si vous demandez une garantie à votre sous-locataire, la loi genevoise sur les garanties des locataires s'applique aussi à la sous-location (art. 8 LGFL). La garantie en espèces ou en valeurs doit être constituée en dépôt bloqué, auprès d'une banque choisie par le sous-locataire ou de la caisse de consignation de l'État (art. 1 LGFL). Elle ne peut dépasser trois mois de loyer (art. 2 LGFL ; art. 257e al. 2 CO), et vous devez la déposer dans les dix jours si vous la recevez directement (art. 3 LGFL). Elle ne se retire ensuite qu'avec la double signature, ou sur commandement de payer ou jugement exécutoire (art. 4 LGFL).

Ce que nous faisons pour trouver votre sous-locataire

Remisedebail.ch est un service de Home Location, agence immobilière genevoise qui a remis plus de 1000 baux depuis 2019 et accompagne aussi la sous-location courte et longue durée. La recherche d'un sous-locataire suit la même méthode qu'une reprise de bail, appliquée à une occupation temporaire.

• Analyse de votre situation. Votre dossier est traité en 24 heures. Nous examinons avec vous si votre projet relève de la sous-location ou de la reprise de bail.
• Annonce. Nous rédigeons et publions l'annonce sur les portails immobiliers genevois ; les demandes nous parviennent directement.
• Vérification des dossiers. Chaque candidature est examinée avec les justificatifs de revenus et l'extrait du registre des poursuites avant de vous être présentée. Les candidats non retenus reçoivent une réponse.
• Visites. Nous les planifions et nous les menons : vous n'avez pas à faire visiter votre logement dans les semaines qui précèdent votre départ.
• Demande au bailleur. Nous rédigeons avec vous le courrier à la régie, avec les conditions de la sous-location et le dossier du candidat, et nous l'envoyons pour vous si vous le souhaitez.
• Contrat et suivi. Nous vous accompagnons jusqu'à la signature du contrat de sous-location. Une fois parti, vous pouvez nous donner procuration pour agir sur place, notamment pour les clés, les visites et les rendez-vous, avec un suivi par e-mail.

Pour une sous-location, nos conditions sont convenues avec vous avant tout travail. Le bonus de remerciement ne s'applique pas à la sous-location.

Si votre situation relève finalement d'une reprise de bail, le service est sans frais pour le locataire sortant, car la remise de bail s'inscrit dans une activité plus large : chaque recherche nous met en relation avec des personnes qui cherchent un logement à Genève et avec des propriétaires du canton. Vous pouvez en outre recevoir un bonus de remerciement de 300 CHF si votre remise de bail aboutit, lorsque vous nous confiez l'exclusivité de votre dossier pendant deux semaines ; les autres conditions figurent sur la page Bonus de remerciement.

Pour nous décrire votre logement, vos dates de départ et de retour, utilisez le formulaire de demande ou écrivez-nous.