Votre situation
Quitter une colocation à Genève : ce que décident les noms sur le bail
Qui doit résilier, qui reste tenu du loyer et de la garantie, et comment remettre le logement : en colocation, tout dépend des noms qui figurent sur le bail.
Un colocataire termine ses études, change de canton ou s'installe en couple ; les autres restent, ou partent aussi. Envers le bailleur, la suite ne dépend pas de ce que vous avez convenu entre vous, mais du contrat signé avec lui, et plus précisément des noms qui y figurent. Deux colocations identiques vues de l'intérieur peuvent se trouver dans des situations juridiques opposées. Avant toute lettre à la régie, relisez la première page de votre bail.
Deux configurations, deux régimes
En règle générale, une colocation genevoise prend l'une de ces deux formes :
- tous les colocataires ont signé le bail : ils sont ensemble locataires du bailleur, et forment entre eux ce que le droit appelle une société simple ;
- une seule personne a signé : elle est l'unique locataire, et les autres occupent le logement en sous-location, que ce mot ait été employé ou non.
Dans une situation intermédiaire, par exemple deux cotitulaires qui logent un troisième occupant, chaque règle ci-dessous s'applique à la relation qu'elle concerne.
Premier cas : vous avez tous signé le bail
Un seul contrat, que personne ne peut quitter seul
Le bail commun forme un tout indivisible : le Tribunal fédéral l'a jugé à plusieurs reprises (ATF 136 III 431 ; ATF 140 III 491). Il en découle une règle que beaucoup de colocataires découvrent trop tard. Le congé doit être donné par tous les colocataires ensemble ; à défaut, il est nul. Il n'existe pas de congé partiel : un colocataire ne peut pas résilier « pour sa part » en laissant le contrat continuer avec les autres.
Ce congé doit être écrit (art. 266l al. 1 CO). Une lettre signée par chacun suffit : la formule officielle cantonale n'est imposée qu'au bailleur (art. 266l al. 2 CO).
Celui qui part reste tenu
Les colocataires répondent solidairement des dettes du bail : loyer, charges, sûretés, dégâts. La doctrine déduit cette solidarité de l'art. 544 al. 3 CO même lorsque le contrat ne la mentionne pas, et la plupart des baux genevois la prévoient de toute façon expressément. Concrètement, le bailleur peut réclamer la totalité du loyer à un seul colocataire, qui se retourne ensuite contre les autres (art. 148 CO).
Quitter le logement ne vous libère pas : seul le bailleur peut le faire. Cette libération prend la forme d'une remise de dette (art. 115 CO). La loi ne lui impose aucune forme, mais une remise de dette tacite n'est admise que de manière restrictive. Obtenez-la par écrit, avec la date à partir de laquelle vous n'êtes plus tenu.
Remplacer un colocataire : une négociation, pas un droit
Aucun texte ne permet au colocataire sortant d'imposer un remplaçant au bailleur. L'art. 264 CO, qui fonde la remise de bail, suppose que le logement lui-même soit restitué : il ne permet pas à l'un des signataires de se retirer seul en laissant les autres dans les lieux.
Le remplacement d'un colocataire se négocie donc avec la régie, qui peut l'accepter par un avenant ou par un nouveau bail. Posez-lui la question par écrit, avec l'accord des colocataires qui restent, et faites préciser dans sa réponse qui est locataire et à partir de quelle date. Si la régie choisit de conclure un nouveau bail, la notification du loyer initial sur formule officielle est obligatoire à Genève (art. 207 LaCC).
Une autre voie est admise par la doctrine : vous restituez ensemble le logement et présentez comme repreneur celui d'entre vous qui reste, en appliquant l'art. 264 CO par analogie. Si le bailleur refuse alors un candidat valable, tous sont libérés, mais tous doivent partir : ni un juge ni un liquidateur ne peuvent imposer au bailleur de garder certains colocataires seulement.
Si vous partez tous
Deux voies s'offrent à vous.
- Le congé commun. Il est donné par tous, pour l'échéance prévue par le bail. Regardez d'abord votre contrat : beaucoup de baux genevois fixent eux-mêmes leur échéance. À défaut de clause, l'art. 266c CO prévoit un préavis de trois mois pour le terme fixé par l'usage local ou, à défaut d'un tel usage, pour la fin d'un trimestre de bail.
- La remise de bail. Vous restituez ensemble le logement avant l'échéance et présentez un candidat solvable, que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser, disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions (art. 264 al. 1 CO). Un seul candidat qui remplit ces conditions suffit. Les conditions et le déroulement sont détaillés dans notre guide pour partir avant la fin de votre bail.
Dans les deux cas, restituer le logement suppose de remettre tous les jeux de clés, y compris les doubles que vous avez fait faire (TF 4A_388/2013). En colocation, où chacun a les siennes, ce point se prépare à l'avance.
Second cas : un seul nom sur le bail
Une sous-location, même sans le mot
Lorsque seul le titulaire a signé, il est l'unique locataire : il doit le loyer au bailleur et lui garantit que les sous-locataires utilisent le logement conformément au bail principal (art. 262 al. 3 CO). Héberger un proche n'est pas en soi une sous-location. Le Tribunal fédéral a toutefois retenu une sous-location dans le cas d'un enfant majeur, sans devoir d'entretien, qui prenait en charge une part du loyer (TF 4A_521/2021). Un colocataire qui verse sa part de loyer au titulaire se trouve en règle générale dans cette situation.
La sous-location exige le consentement du bailleur, qui ne peut le refuser que pour trois motifs : le refus de lui communiquer les conditions de la sous-location, des conditions abusives par rapport au bail principal, ou des inconvénients majeurs pour lui (art. 262 al. 2 CO). Les règles sont exposées dans notre guide sur les règles de la sous-location.
Un sous-locataire s'en va
Son contrat le lie au titulaire, non au bailleur. C'est donc au titulaire qu'il annonce son départ, selon ce qu'ils ont convenu entre eux. Le bail principal n'est pas touché. Accueillir un nouvel occupant constitue en revanche une nouvelle sous-location, qui suppose elle aussi le consentement du bailleur.
Le titulaire s'en va
C'est la situation la plus délicate. Le titulaire qui part définitivement en laissant les autres dans les lieux comme sous-locataires ne fait plus une sous-location : il procède à une substitution de locataires. Une sous-location totale, sans intention de revenir dans un avenir prévisible, constitue un abus de droit et expose le bail à une résiliation anticipée (ATF 138 III 59 ; TF 4A_521/2021, affaire genevoise ; art. 257f al. 3 CO).
La voie adaptée est la remise de bail. Les colocataires qui restent n'ont aucun lien contractuel avec le bailleur, mais l'un d'eux peut être présenté comme repreneur s'il remplit les conditions de l'art. 264 CO, comme le serait n'importe quel autre candidat. S'ils préfèrent partir aussi, le titulaire présente un candidat extérieur ou donne congé.
Logement subventionné (HBM, HLM, HM). Selon l'État de Genève, toute sous-location, même partielle, y est interdite, et le service compétent peut requérir du propriétaire qu'il résilie le bail (art. 31B al. 1 LGL). Le repreneur doit en outre remplir lui-même les conditions légales d'accès, notamment de revenu et, en principe, de résidence à Genève (art. 30 et 31B LGL) : à défaut, le bailleur dispose d'un motif objectif de refus.
La garantie de loyer et l'état des lieux se règlent à plusieurs
La garantie de loyer. Versée en espèces, elle est déposée sur un compte bloqué ouvert au nom du ou des locataires (art. 257e al. 1 CO). À Genève, la loi protégeant les garanties fournies par les locataires (LGFL) précise que son retrait exige la double signature du bailleur et du locataire ou une décision de justice, le bailleur ne pouvant agir seul que sur présentation d'un commandement de payer ou d'un jugement exécutoires (art. 4 LGFL). Elle est débloquée de plein droit si le bailleur n'a intenté aucune action judiciaire dans l'année qui suit la date à laquelle le locataire a libéré les locaux (art. 5 LGFL). Entre colocataires, la demande de libération auprès de la banque se fait en principe ensemble. Tant que le bail continue avec ceux qui restent, la garantie demeure en place : la part avancée par celui qui part se règle entre vous, par écrit. La garantie ne passe pas non plus au repreneur, qui constitue la sienne.
L'état des lieux de sortie. La solidarité couvre aussi les dégâts. À la restitution, le bailleur doit vérifier le logement et vous aviser immédiatement, de façon précise, des défauts dont vous répondez ; à défaut, vous êtes déchargés, sauf pour les défauts cachés (art. 267a CO). Vous ne répondez pas de l'usure normale.
Avant tout congé : sept points à établir
- Les noms qui figurent sur le bail, et la date à laquelle chacun y a été ajouté, avenants compris.
- Ce que le bail et ses conditions générales prévoient sur l'échéance, la solidarité, le changement de locataire et la sous-location.
- La forme de la garantie (dépôt bancaire ou assurance), le nom auquel elle est constituée et ce que chacun a versé.
- La présence parmi vous d'époux ou de partenaires enregistrés : le congé du logement de famille exige le consentement exprès du conjoint (art. 266m CO ; art. 169 CC). Des concubins ne bénéficient pas de cette protection. Les règles propres au couple sont exposées sur notre page séparation ou divorce.
- Le caractère subventionné ou non du logement.
- Ce que la régie exige pour accepter un changement, demandé et obtenu par écrit.
- Ce que vous convenez entre vous, également par écrit : date de départ, partage du dernier loyer, de la garantie et des éventuels frais de remise en état.
Ces points établis, vous saurez s'il vaut mieux remplacer un colocataire ou remettre le bail entier.
Remettre le logement avec Home Location
Lorsque la colocation se termine et que le logement entier est remis, Home Location, agence immobilière à Genève qui a remis plus de 1000 baux depuis 2019, conduit la remise de bail : annonce, vérification de chaque dossier avec les revenus et l'extrait du registre des poursuites, visites, réponse aux candidats non retenus, présentation du candidat à la régie, puis état des lieux de sortie. Le courrier à la régie est rédigé avec vous, et envoyé pour vous si vous le souhaitez. Si vous avez déjà quitté Genève, nous agissons sur place sur procuration (clés, visites, rendez-vous), avec un suivi par e-mail.
Le service est sans frais pour le locataire sortant, et en colocation pour chacun des colocataires : la remise de bail s'inscrit dans une activité plus large, chaque recherche nous mettant en relation avec des personnes qui cherchent un logement à Genève et avec des propriétaires du canton. Le détail figure sur la page reprise de bail sans frais. Bonus de remerciement de 300 CHF si votre remise de bail aboutit, lorsque vous nous confiez l'exclusivité de votre dossier pendant deux semaines. Pendant cette exclusivité, nous répondons à chaque demande et vous gardez le dernier mot sur le candidat présenté.
Décrivez votre colocation dans le formulaire, qui prévoit le cas de la chambre en colocation : indiquez qui figure sur le bail et qui s'en va. Votre dossier est traité en 24 heures. Les autres situations de départ sont réunies sur la page votre situation, les règles générales dans le guide du locataire genevois.
Sources
- Code des obligations, art. 115, 148, 257e, 257f, 262, 264, 266a, 266c, 266l, 266m, 267, 267a, 270 et 544 ; Code civil, art. 169 ; Code de procédure civile, art. 344.
- Article 207 de la loi d'application du code civil et d'autres lois fédérales en matière civile (LaCC, rsGE E 1 05) ; articles 4 et 5 de la loi genevoise protégeant les garanties fournies par les locataires (LGFL, rsGE I 4 10) ; loi générale sur le logement et la protection des locataires (LGL, rsGE I 4 05), art. 30 et 31B.
- Tribunal fédéral : ATF 136 III 257 ; ATF 136 III 431 ; ATF 138 III 59 ; ATF 140 III 491 ; arrêts 4A_125/2009, 4A_75/2015, 4A_332/2016 du 20 septembre 2016, 4A_388/2013 du 7 janvier 2014, 4A_162/2020 du 25 juin 2020 et 4A_521/2021 du 3 janvier 2023.
- P. Dietschy-Martenet, « Les colocataires de baux d'habitations ou de locaux commerciaux », 19e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2016 ; P. Terrapon, 12e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2002.
- État de Genève, page « Louer mon logement via une plateforme d'hébergement » (mise à jour du 11 mai 2023).
État du droit au 12 octobre 2026. Cette page est une information générale de droit du bail. Elle ne remplace ni la lecture de votre contrat et de ses conditions générales, ni un conseil juridique individuel.
FAQ — Foire aux questions
Puis-je résilier seul ma part du bail de colocation ?
Non. Lorsque tous les colocataires ont signé, le bail commun forme un tout indivisible : le congé doit être donné par tous ensemble, faute de quoi il est nul, et il n'existe pas de congé partiel (ATF 136 III 431 ; ATF 140 III 491). Pour partir seul, il faut obtenir l'accord du bailleur et des colocataires qui restent, par un avenant ou un nouveau bail.
Si je quitte la colocation, dois-je encore payer le loyer ?
Oui, si vous êtes cotitulaire du bail. Les colocataires répondent solidairement du loyer, et le bailleur peut le réclamer en entier à un seul d'entre eux (art. 544 al. 3 et 148 CO). Seul le bailleur peut vous libérer, par une remise de dette (art. 115 CO) : faites-la confirmer par écrit, avec sa date.
Un colocataire refuse de résilier le bail avec nous : que faire ?
Le congé donné sans lui serait nul. Selon la doctrine, celui qui veut partir peut demander au juge de condamner le colocataire récalcitrant à résilier, le jugement valant alors déclaration de résilier (art. 344 CPC). Il s'agit d'une procédure : prenez un avis juridique avant de l'engager.
Puis-je imposer à la régie le colocataire qui me remplace ?
Non. Aucun texte ne donne au colocataire sortant le droit d'imposer un remplaçant, et l'art. 264 CO suppose la restitution du logement entier. Le remplacement se négocie avec la régie. La doctrine admet en revanche que tous les colocataires restituent ensemble le logement en présentant comme repreneur celui d'entre eux qui reste.
Je suis seul titulaire du bail et je pars : mes colocataires peuvent-ils rester ?
Pas en restant vos sous-locataires après votre départ définitif : une sous-location totale sans intention de revenir constitue un abus de droit et expose le bail à une résiliation anticipée (ATF 138 III 59 ; TF 4A_521/2021). La voie adaptée est la remise de bail, dans laquelle l'un d'eux peut être présenté comme repreneur s'il remplit les conditions de l'art. 264 CO.
Le service de remise de bail est-il payant pour chaque colocataire ?
Non. Le service est sans frais pour le locataire sortant, et en colocation pour chacun des colocataires : la remise de bail s'inscrit dans une activité plus large de Home Location, chaque recherche la mettant en relation avec des personnes qui cherchent un logement à Genève et avec des propriétaires du canton. Bonus de remerciement de 300 CHF si votre remise de bail aboutit, lorsque vous nous confiez l'exclusivité de votre dossier pendant deux semaines.
Confiez votre reprise de bail à une équipe qui en traite chaque semaine
Décrivez-nous votre logement et votre date de départ. Votre dossier est traité en 24 heures. Le service est sans frais pour le locataire sortant.