Votre situation
Votre situation, et ce qu'elle change pour votre bail à Genève
Départ à l'étranger, mutation, fin de mission, séparation, colocation, bail meublé : ce que chaque situation change pour quitter votre logement avant le terme du bail.
Quelle que soit la raison qui vous fait quitter votre logement, la question de fond est la même : comment partir sans payer le loyer jusqu'au terme de votre contrat ? Cette page part de votre situation, puis vous oriente vers la page qui la traite en détail.
Des raisons différentes, une même contrainte
On quitte un appartement genevois pour des raisons qui n'ont rien à voir avec l'appartement : une mission qui s'achève, un employeur qui vous envoie ailleurs, un couple qui se sépare, une colocation qui se défait, un départ hors de Suisse. Ces raisons sont personnelles. Leur conséquence juridique, elle, est toujours la même.
Un bail d'habitation ne prend pas fin le jour où vous rendez les clés. S'il est de durée indéterminée, il court jusqu'au terme pour lequel il a été valablement résilié. S'il est de durée déterminée, il court jusqu'à son échéance. Tant que vous n'êtes pas libéré, le loyer reste dû jusqu'à ce terme par celui ou ceux qui ont signé (art. 264 al. 2 CO).
Pour connaître ce terme, regardez d'abord le délai et l'échéance prévus par votre bail. À défaut, le Code des obligations prévoit un délai de congé de trois mois pour le terme fixé par l'usage local ou, à défaut d'un tel usage, pour la fin d'un trimestre de bail (art. 266c CO). L'existence d'un usage local à Genève n'est pas établie de manière certaine : c'est une raison de plus de lire votre contrat. Un congé envoyé trop tard n'est pas nul : il vaut pour le terme suivant (art. 266a al. 2 CO).
La voie ordinaire pour partir avant terme : la reprise de bail
Hors d'un accord conclu avec le bailleur, et sauf circonstances exceptionnelles (voir la mutation professionnelle ci-dessous), le droit fédéral offre une voie générale pour partir avant ce terme : la restitution anticipée de l'art. 264 CO, que l'on appelle couramment reprise de bail, ou remise de bail du point de vue de celui qui s'en va. Vous rendez effectivement le logement, clés comprises, et vous présentez un candidat :
- solvable ;
- que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser ;
- disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions, y compris pour la durée restante.
Si ces conditions sont réunies, vous êtes libéré, même si le bailleur choisit de ne pas conclure de bail avec la personne présentée : la loi ne l'oblige pas à signer avec elle, mais elle vous libère. L'art. 264 CO ne fixe aucun préavis. Le bailleur doit seulement disposer d'un délai de réflexion suffisant, que la jurisprudence ne chiffre pas, et la loi ne fixe aucun nombre de candidats à présenter. En pratique, certaines régies genevoises recomptent un mois par dossier présenté, en se fondant sur les conditions générales du bail : c'est une pratique contractuelle, et non une règle de la loi. Le détail figure dans notre guide Partir avant la fin de votre bail à Genève.
Ce qui change d'une situation à l'autre, ce n'est donc pas la règle. C'est la préparation : qui a signé le bail, qui sera encore à Genève au moment des visites, ce que prévoient le contrat et ses conditions générales, et ce qu'il faut régler avant de fermer la porte.
Trouvez la situation qui correspond à la vôtre
Quitter la Suisse avant la fin du bail
Pour les locataires qui partent définitivement et ne seront plus sur place pour suivre la reprise. Partir à l'étranger ne donne aucun droit spécial de résilier : il reste le congé ordinaire ou la reprise de bail. La question pratique est de savoir qui organisera les visites et la remise des clés après votre départ.
Mutation professionnelle
Pour les locataires dont la date d'arrivée ailleurs est fixée par l'employeur, alors que le bail suit son propre calendrier. Une mutation ne permet pas, à elle seule, de résilier sans préavis. La résiliation pour justes motifs (art. 266g CO) suppose des circonstances exceptionnelles, imprévisibles et non fautives ; elle respecte quand même le délai de congé légal, et le juge en fixe les conséquences pécuniaires, ce qui se traduit en principe par une indemnité. Le congé ordinaire ou la reprise de bail sont en général plus avantageux.
Fin de mission et clause diplomatique
Pour les membres du personnel des missions permanentes et des organisations internationales qui achèvent leur affectation à Genève. La clause diplomatique est une clause du contrat, pas une règle de loi. Elle ne vaut que si les conditions générales de votre bail la contiennent, et seulement pour les titulaires d'une carte de légitimation délivrée par le Département fédéral des affaires étrangères (DFAE). Ses conditions et sa contrepartie sont fixées par le texte même de la clause. Lisez votre bail et ses annexes avant de compter sur elle.
Séparation ou divorce
Pour les couples qui doivent régler la question du logement pendant que le reste se décide ailleurs. Tant que dure le mariage, l'appartement reste en principe le logement de la famille, même si vous vivez séparés : le congé ne peut être donné sans le consentement exprès du conjoint (art. 169 CC, art. 266m CO), et la doctrine applique la même exigence à la remise du bail. Ce caractère familial ne se perd que dans des cas précis, par exemple lorsque l'époux protégé quitte définitivement le logement. Les concubins ne bénéficient pas de cette protection : un concubin n'a de droits sur le bail que s'il l'a cosigné.
Quitter une colocation
Pour les colocations dont une personne s'en va, ou dont tout le monde part. Le bail commun forme un tout : un colocataire ne peut pas résilier seul « sa part ». Le colocataire signataire qui part reste tenu solidairement envers le bailleur tant que celui-ci ne l'a pas libéré, ce qu'il faut obtenir par écrit.
Bail meublé ou à durée déterminée
Pour les locataires d'un appartement meublé ou d'un bail conclu jusqu'à une date fixe. Un bail de durée déterminée ne vous enferme pas jusqu'à son terme : l'art. 264 CO s'applique aussi, et le repreneur doit accepter la durée restante. Un appartement meublé loué comme résidence suit les règles ordinaires ; le préavis de deux semaines ne concerne que la chambre meublée (art. 266e CO).
Vous partez pour quelques mois seulement
La reprise de bail sert aux départs définitifs. Pour une absence temporaire, avec l'intention de revenir, la voie est la sous-location, soumise au consentement du bailleur (art. 262 CO). Utilisée pour organiser un départ définitif, elle expose à un congé. Voir Sous-louer son appartement à Genève.
La sortie est la même, la préparation ne l'est pas
| Situation | À régler avant de partir | Qui doit agir |
|---|---|---|
| Départ à l'étranger | Le suivi des visites et la remise des clés après votre départ | Vous, ou une personne munie de votre procuration |
| Mutation professionnelle | L'écart entre votre date de départ et le terme du bail | Vous |
| Fin de mission | Ce que prévoient vos conditions générales | Vous |
| Séparation ou divorce | Le consentement du conjoint, et qui reste dans le logement | Le titulaire du bail avec l'accord de son conjoint, ou les deux cotitulaires |
| Colocation | Le départ d'un seul ou de tous, et la libération écrite de celui qui part | Tous les colocataires signataires |
| Bail meublé ou à durée déterminée | La durée restante que le repreneur doit accepter | Vous |
Deux questions se posent dans tous les cas, quelle que soit la raison du départ.
L'état des lieux de sortie. La libération obtenue par la reprise de bail ne couvre pas les dégâts qui dépassent l'usure normale. À l'inverse, le bailleur doit vérifier le logement à la restitution et vous signaler immédiatement, de façon précise, les défauts qu'il vous impute (art. 267a CO). Voir l'état des lieux de sortie à Genève.
La garantie de loyer. Elle ne passe pas au repreneur : le compte est à votre nom (art. 257e al. 1 CO). À Genève, la loi protégeant les garanties fournies par les locataires (LGFL) prévoit qu'elle est débloquée de plein droit si le bailleur n'a intenté aucune action judiciaire dans l'année qui suit la date à laquelle vous avez libéré les locaux (art. 5 LGFL). Le Code des obligations prévoit une règle voisine, qui compte depuis la fin du bail et tient aussi compte des poursuites (art. 257e al. 3 CO). Voir récupérer sa garantie de loyer.
Pour comparer congé ordinaire et reprise de bail, le guide délai de résiliation du bail à Genève explique délais, termes et forme de la lettre. L'ensemble des règles de droit est réuni dans nos guides.
Se faire accompagner
Remisedebail.ch est le service de reprise de bail de Home Location, rue Voltaire 16 à Genève, qui a remis plus de 1000 baux depuis 2019. Nous vérifions chaque dossier, revenus et extrait du registre des poursuites compris, avant de vous en parler. Votre dossier est traité en 24 heures.
Service sans frais pour le locataire sortant, car la remise de bail s'inscrit dans une activité plus large : chaque recherche nous met en relation avec des personnes qui cherchent un logement à Genève et avec des propriétaires du canton. Les détails figurent sur notre page consacrée à la reprise de bail sans frais.
Selon votre situation, nous pouvons notamment :
- agir sur place sur procuration après votre départ (clés, visites, rendez-vous) et vous tenir informé par e-mail ;
- en colocation, appliquer cette absence de frais à chaque colocataire ;
- en cas de séparation, adresser le même courrier aux deux cotitulaires du bail ;
- rédiger avec vous le courrier à la régie, et l'envoyer pour vous si vous le souhaitez ;
- répondre aux candidats non retenus.
Bonus de remerciement de 300 CHF si votre remise de bail aboutit, lorsque vous nous confiez l'exclusivité de votre dossier pendant deux semaines. Pendant cette exclusivité, nous répondons à chaque demande et vous gardez le dernier mot sur le candidat présenté. Les conditions de versement sont détaillées sur la page bonus de remerciement.
Les situations traitées
Départ à l'étranger
Vous quittez la Suisse avec un bail en cours à Genève ? Résiliation, reprise de bail, état des lieux, garantie : ce que dit la loi, ce qui reste à régler.
Mutation professionnelle
Muté ou embauché ailleurs ? À Genève, aucun préavis réduit pour mutation : congé ordinaire, justes motifs ou reprise de bail (art. 264 CO).
Fin de mission à Genève
Fin de mission à Genève : ce que permet la clause diplomatique, où vérifier la règle et comment remettre votre bail si elle ne s'applique pas.
Séparation ou divorce
Bail à deux noms et séparation à Genève : solidarité, logement de famille, rôle du juge et reprise de bail lorsque vous décidez de partir.
Quitter une colocation
Un colocataire part, ou tous : qui doit résilier, qui reste tenu du loyer et de la garantie, et comment remettre un bail de colocation à Genève.
Bail meublé ou à durée déterminée
Bail meublé ou à durée déterminée à Genève : ce que dit le contrat, le poids de l'inventaire du mobilier et quand une reprise de bail est possible.
Sources
- Code des obligations, art. 148, 255, 257e, 262, 264, 266, 266a, 266c, 266e, 266g, 266m, 267, 267a et 544 ; Code civil, art. 121 et 169.
- Article 5 de la loi genevoise protégeant les garanties fournies par les locataires (LGFL, rsGE I 4 10).
- Tribunal fédéral : ATF 122 III 262 ; ATF 136 III 257 ; ATF 136 III 431 ; ATF 138 III 59 ; ATF 140 III 491 ; arrêts 4A_332/2016 du 20 septembre 2016, 4A_388/2013 du 7 janvier 2014, 4A_162/2020 du 25 juin 2020, 4A_521/2021 du 3 janvier 2023 et 4A_645/2023 du 25 janvier 2024.
- Mission permanente de la Suisse à Genève (DFAE), page « Diplomatic clause for rental leases applicable within the canton of Geneva ».
- Office fédéral du logement, page « Contrats-cadres » (fin de la force obligatoire générale du contrat-cadre romand au 30 juin 2020).
- P. Terrapon, 12e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2002 ; P. Wessner, « La résiliation du bail à loyer pour justes motifs », 10e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1998 ; P. Dietschy-Martenet, « Les colocataires de baux d'habitations ou de locaux commerciaux », 19e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2016 ; K. Grobet Thorens, « La restitution anticipée et le transfert de bail », 2022.
État du droit au 12 octobre 2026. Cette page est une information générale de droit du bail. Elle ne remplace ni la lecture de votre contrat et de ses conditions générales, ni un conseil juridique individuel.
FAQ — Foire aux questions
Mon employeur me mute à l'étranger : puis-je résilier mon bail sans préavis ?
Non. Aucune loi ne prévoit de résiliation sans préavis pour une mutation. La résiliation pour justes motifs (art. 266g CO) exige des circonstances exceptionnelles, imprévisibles et non fautives ; elle respecte quand même le délai de congé légal, et le juge en fixe les conséquences pécuniaires, ce qui se traduit en principe par une indemnité. Une mutation que vous avez acceptée, ou qui était prévisible à la signature, sera difficilement retenue. Le congé ordinaire ou la reprise de bail (art. 264 CO) sont en général plus avantageux.
La clause diplomatique s'applique-t-elle à tous les expatriés à Genève ?
Non. C'est une clause contractuelle, et non une règle de loi. Elle ne bénéficie qu'aux titulaires d'une carte de légitimation délivrée par le Département fédéral des affaires étrangères (DFAE), et seulement si les conditions générales intégrées à votre bail la contiennent. Ses conditions et sa contrepartie sont fixées par le texte même de la clause : lisez votre bail et ses annexes. Sans cette clause, la reprise de bail reste possible.
Nous nous séparons : l'un de nous peut-il rendre le logement seul ?
Si vous êtes mariés, l'appartement reste en principe le logement de la famille tant que dure le mariage, même si vous vivez séparés : le congé exige le consentement exprès du conjoint (art. 169 CC, art. 266m CO), et la doctrine applique la même exigence à la remise du bail. Si les deux époux ont signé le bail, la résiliation doit venir des deux. Seul le juge du divorce peut transférer le bail à l'un d'eux (art. 121 CC). Les concubins ne bénéficient pas de l'art. 169 CC : un concubin n'a de droits sur le bail que s'il l'a cosigné.
Mon colocataire part : peut-il résilier seulement sa part du bail ?
Non. Le bail commun forme un tout indivisible : la résiliation doit être donnée par tous les colocataires et envers tous, faute de quoi elle est nulle. Le colocataire signataire qui part reste solidairement tenu envers le bailleur tant que celui-ci ne l'a pas libéré. Cette libération doit être obtenue par écrit. Son remplacement par un tiers se négocie avec le bailleur.
Mon bail est à durée déterminée : suis-je obligé de payer jusqu'au terme ?
Pas si vous présentez un repreneur valable. L'art. 264 CO s'applique aussi aux baux de durée déterminée : si vous restituez effectivement le logement et présentez un candidat solvable, que le bailleur ne peut raisonnablement refuser et disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions, vous êtes libéré avant l'échéance. Il doit accepter la durée restante, même courte. À défaut, le loyer est dû jusqu'à l'expiration du bail (art. 264 al. 2 CO).
Je pars quelques mois seulement : reprise de bail ou sous-location ?
Pour une absence temporaire, avec l'intention de revenir, la voie est la sous-location, avec le consentement du bailleur, qui ne peut la refuser que pour les motifs de l'art. 262 al. 2 CO. Vous restez alors seul débiteur du loyer. Pour un départ définitif, c'est la reprise de bail : sous-louer sans intention de revenir est jugé abusif et expose à un congé (ATF 138 III 59).
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