Reprise de bail à Genève : les questions fréquentes

Le droit : partir avant la fin du bail

Puis-je quitter mon logement avant l'échéance de mon bail ?

Oui, à des conditions précises. L'art. 264 CO vous libère de vos obligations si vous restituez effectivement le logement et présentez un nouveau locataire qui remplit trois conditions cumulatives : être solvable, ne pas pouvoir être raisonnablement refusé par le bailleur, et être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. Lorsque ces conditions sont réunies, vous êtes libéré même si le bailleur choisit de ne pas conclure avec votre candidat.

À défaut de candidat valable, le loyer reste dû jusqu'à l'expiration du bail ou jusqu'au prochain terme de congé, sous déduction de ce que le bailleur a épargné ou retiré d'une relocation (art. 264 al. 2 et 3 CO). Le détail figure dans notre guide partir avant la fin du bail à Genève.

Quelle différence avec une résiliation ?

La résiliation est un congé donné pour un terme. Pour un logement, le Code des obligations prévoit trois mois de préavis pour le terme fixé par l'usage local ou, à défaut, pour la fin d'un trimestre de bail (art. 266c CO), sauf si votre bail prévoit un délai plus long ou un autre terme. Regardez donc d'abord l'échéance inscrite dans votre bail. Une résiliation envoyée trop tard n'est pas nulle : elle vaut pour le terme suivant (art. 266a al. 2 CO).

La reprise de bail, elle, permet de partir sans attendre ce terme. Les dates et le contenu de la lettre sont expliqués dans le guide délai de résiliation du bail à Genève.

Dois-je écrire à ma régie, et sous quelle forme ?

La loi n'impose aucune forme particulière à la restitution anticipée, qui n'est pas un congé ; la formule officielle cantonale n'est d'ailleurs imposée qu'au bailleur qui résilie (art. 266l al. 2 CO). En pratique, une lettre signée, qui indique la date de restitution et présente votre candidat, reste indispensable pour la preuve. Nous la rédigeons avec vous et, si vous le souhaitez, nous l'envoyons pour vous ; certains locataires préfèrent l'adresser eux-mêmes.

Pour quels motifs un candidat peut-il être refusé ?

Le Tribunal fédéral apprécie chaque cas selon l'ensemble des circonstances. Il admet comme justes motifs une inimitié entre le bailleur et le candidat, une rivalité commerciale, un risque de désagréments pour les autres locataires ou des doutes fondés sur la solvabilité. De vagues appréhensions ou une antipathie ne suffisent pas (TF 4A_332/2016, c. 3.2.1). Un candidat qui n'accepte de payer qu'un loyer sensiblement plus bas peut, lui, être refusé.

En cas de désaccord sur le caractère raisonnable d'un refus, le litige se porte d'abord devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers.

Je suis en colocation, marié ou séparé : qu'est-ce qui change ?

Un bail commun forme un tout. Il ne se résilie que par tous les colocataires ensemble, et celui qui part reste tenu envers le bailleur tant que celui-ci ne l'a pas libéré, ce qu'il faut obtenir par écrit (ATF 140 III 491 ; art. 115 CO).

Pour le logement de la famille, un époux ou un partenaire enregistré ne peut pas résilier le bail sans le consentement exprès de l'autre, et cette exigence vaut aussi, selon la doctrine, pour la remise de bail (art. 169 CC ; art. 266m CO). Le logement garde en principe ce caractère tant que dure le mariage, même si les époux sont séparés ; il ne le perd notamment que si l'époux protégé l'a quitté de manière définitive (ATF 136 III 257). Chaque cas est traité sur notre page départ, mutation, séparation : votre bail à Genève, notamment pour la colocation et pour la séparation ou le divorce.

Et si je compte revenir ?

Si vous partez pour revenir, la voie est la sous-location (art. 262 CO), avec le consentement du bailleur ; vous restez alors seul débiteur du loyer et répondez de votre sous-locataire. Pour un départ définitif, c'est la reprise de bail. Sous-louer la totalité d'un logement sans intention d'y revenir est jugé abusif et expose à une résiliation (ATF 138 III 59 ; TF 4A_521/2021). Voir sous-louer son appartement à Genève.

Délais, refus et fin du bail

Combien de temps dure une reprise de bail ?

Aucune durée sérieuse ne peut être annoncée à l'avance : elle dépend du logement, du loyer, de la période de l'année et de la demande. Nous ne promettons donc aucun délai de recherche. Notre seul engagement de délai porte sur le traitement de votre dossier, en 24 heures.

De combien de temps la régie dispose-t-elle pour répondre ?

La loi ne fixe aucun délai. Le bailleur doit recevoir les renseignements utiles sur le candidat, puis dispose d'un « délai de réflexion suffisant », que la jurisprudence ne chiffre pas (TF 4A_332/2016, c. 3.2.4). En pratique, certaines régies genevoises recomptent un mois par dossier présenté. Ce mois provient d'une clause du contrat-cadre romand reprise dans certaines conditions générales de bail ; ce contrat-cadre n'a plus force obligatoire générale depuis le 1er juillet 2020.

Un refus ne fait pas repartir un préavis légal : l'art. 264 CO n'en prévoit aucun. C'est pourquoi un dossier complet dès la première présentation fait gagner du temps à tout le monde, à vous comme à la régie.

Que deviennent l'état des lieux et ma garantie de loyer ?

L'état des lieux de sortie reste dû : la reprise de bail vous libère du loyer, pas des défauts qui excèdent l'usure normale (art. 267 CO). Le bailleur doit vérifier le logement lors de la restitution et vous aviser immédiatement, de façon précise, des défauts qu'il vous impute (art. 267a CO). En reprise de bail, la restitution suppose la remise de tous les jeux de clés, doubles compris, et l'avis est attendu dès ce moment, même si un désaccord subsiste sur la libération (TF 4A_388/2013). Nous vous accompagnons à cet état des lieux de sortie.

Rien ne prévoit le transfert de votre garantie de loyer au repreneur, qui constitue la sienne. À Genève, sans action judiciaire du bailleur dans l'année qui suit la date où vous avez libéré les locaux, votre garantie est débloquée de plein droit (art. 5 LGFL) ; le Code des obligations prévoit une règle voisine, qui tient aussi compte d'une poursuite ou d'une faillite (art. 257e al. 3 CO). Voir les guides état des lieux de sortie à Genève et récupérer sa garantie de loyer.

Une question qui ne figure pas ici

Home Location, agence immobilière installée Rue Voltaire 16 à Genève, a remis plus de 1000 baux depuis 2019, à Genève, dans son canton et sa périphérie. Pour une question particulière, écrivez-nous depuis la page contact. Pour engager votre reprise de bail, décrivez votre logement et votre date de départ dans le formulaire de reprise de bail. L'ensemble de nos explications juridiques est réuni dans nos guides de la reprise de bail.