Trouver un locataire fiable pour votre logement à Genève

Ce qui fait une location réussie

À Genève, trouver des candidats est rarement le problème. La difficulté tient au choix : un locataire qui cesse de payer, un logement qui reste vide entre deux baux, un dossier lu trop vite. Une grande partie de ces difficultés se décide au moment de la sélection. Notre méthode tient en une règle : vérifier d'abord, présenter ensuite.

Ce que vous pouvez demander à un candidat

Lorsque vous relouez votre logement, vous choisissez votre locataire. Aucune disposition légale ne dresse pour autant la liste des pièces qu'un candidat doit fournir. Les régies genevoises demandent en général une pièce d'identité ou un permis de séjour, des justificatifs de revenus, un extrait récent du registre des poursuites et un formulaire de candidature complet. Ce sont des usages de la pratique, pas des règles de droit.

Il en va de même du ratio selon lequel le loyer, charges comprises, ne devrait pas dépasser environ un tiers du revenu du ménage. Il aide à comparer des dossiers entre eux. Le Tribunal fédéral refuse en revanche d'en faire une limite rigide lorsqu'il s'agit d'apprécier un candidat présenté par un locataire qui part avant terme (voir plus bas).

Le Préposé fédéral à la protection des données et à la transparence (PFPDT) a publié un aide-mémoire sur les formulaires de demande de location. Ce n'est pas une loi, mais il expose la manière dont l'autorité applique le principe de proportionnalité. Il distingue deux étapes de la candidature, et des questions à éviter :

• dès le dépôt du dossier : le formulaire, la situation professionnelle et un revenu approximatif par catégories, le type de permis de séjour et son échéance, une copie de l'extrait des poursuites ;
• auprès du seul candidat retenu, lorsque le bail est sur le point d'être conclu : la copie de la pièce d'identité ou du permis, l'original de l'extrait des poursuites et les justificatifs de revenus ;
• à exclure en principe : les questions sur l'état civil, la confession ou la nationalité (seule la question de savoir si la personne est suisse ou étrangère, avec le type de permis, est admise), le montant du loyer actuel et la prise de références à l'insu du candidat.

Une fois le bail signé, les dossiers des candidats non retenus doivent être détruits. Enfin, il est nul de subordonner la conclusion du bail à une obligation sans rapport direct avec l'usage du logement, par exemple la souscription d'une assurance auprès de la gérance (art. 254 CO). Le détail de ces règles, vu du côté du candidat, figure dans notre guide ce qu'une régie peut exiger d'un candidat à Genève.

Votre locataire veut partir avant la fin du bail

L'art. 264 CO permet au locataire de rendre le logement avant le terme s'il vous présente un nouveau locataire solvable, que vous ne puissiez raisonnablement refuser, et disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. On parle de remise de bail du côté du locataire qui part, et de reprise de bail du côté de celui qui arrive : il s'agit de la même opération.

Ce que cela implique pour vous :

• Un refus doit reposer sur un motif objectif, par exemple des doutes fondés sur la solvabilité, une inimitié entre vous et le candidat ou un risque de désagréments pour les autres locataires. Une réticence de principe ne suffit pas, et un motif invoqué seulement après coup ne compte pas.
• La loi ne fixe aucune liste de pièces. Vous pouvez écarter un candidat qui refuse de fournir les informations utiles. En revanche, l'absence d'extrait des poursuites ne suffit pas à écarter un candidat qui ne peut objectivement en produire, par exemple parce qu'il arrive de l'étranger, si les autres informations permettent d'apprécier sa situation.
• La loi ne fixe aucun délai d'examen. Le Tribunal fédéral parle d'un « délai de réflexion suffisant », une fois toutes les informations utiles reçues. En pratique, certaines régies genevoises comptent un mois, pour le 15 ou la fin du mois, à compter de la réception d'un dossier complet. Ce délai vient du contrat-cadre romand, qui n'a plus de force obligatoire générale depuis le 1er juillet 2020 : ce n'est pas une règle légale.
• Vous n'êtes jamais obligé de signer avec le candidat. Mais si le candidat remplit les conditions, votre locataire est libéré de plein droit, que vous acceptiez ou non de conclure avec lui.
• Une fois libéré, le locataire sortant ne répond pas du repreneur. Contrairement au transfert d'un bail commercial, la remise d'un bail d'habitation n'entraîne aucune solidarité entre eux.
• Les défauts se signalent à la restitution. Même si un désaccord subsiste sur la libération du locataire, vous devez vérifier le logement et aviser immédiatement le locataire, de manière motivée et précise, des défauts dont il répond. À défaut, il est déchargé de sa responsabilité, sauf pour les défauts qui ne pouvaient être décelés par les vérifications usuelles, que vous devez lui signaler dès leur découverte.

Lorsque le dossier du repreneur est solide, cette situation vous est favorable : le logement reste occupé, sans période vide entre deux baux. Le déroulement côté locataire est exposé dans notre guide partir avant la fin de son bail à Genève.

Sources

• Code des obligations, art. 254, 256a, 257e, 257h, 263, 264, 267, 267a et 270.
• Article 207 de la loi d'application du code civil et d'autres lois fédérales en matière civile (LaCC, rsGE E 1 05) ; articles 1 à 3 de la loi genevoise protégeant les garanties fournies par les locataires (LGFL, rsGE I 4 10) ; loi générale sur le logement et la protection des locataires (LGL, rsGE I 4 05), art. 16, 30, 31A et 31B.
• Tribunal fédéral : ATF 119 II 36 ; arrêts 4A_332/2016 du 20 septembre 2016, 4A_388/2013 du 7 janvier 2014 et 4A_162/2020 du 25 juin 2020.
• Préposé fédéral à la protection des données et à la transparence, aide-mémoire sur les formulaires de demande de location (19 juin 2024, actualisé le 15 juillet 2025).
• Office fédéral du logement, page « Contrats-cadres » (fin de la force obligatoire générale du contrat-cadre romand au 30 juin 2020).
• P. Terrapon, 12e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2002 ; K. Grobet Thorens, « La restitution anticipée et le transfert de bail », 2022.
• ASLOCA, fiche « Savoir rendre son bail avant terme ».

État du droit au 12 octobre 2026. Cette page présente le droit applicable à titre d'information générale ; elle ne remplace pas un conseil juridique adapté à votre situation.