Votre situation

Bail meublé ou à durée déterminée à Genève : partir avant le terme

Ce qu'il faut lire dans votre contrat, le poids de l'inventaire du mobilier à la sortie, et quand une reprise de bail permet de partir avant le terme.

Remettre mon bail

Les appartements meublés et les baux à durée déterminée forment à Genève un marché à part. Ils logent des personnes arrivées pour une période précise. Puis la situation change : la mission s'arrête plus tôt, un logement durable se libère, et le meublé devient une charge en double.

Avec ce type de contrat, c'est d'abord le bail qui répond à la question de la sortie. La loi intervient ensuite, et elle laisse plus de portes ouvertes qu'on ne le pense souvent.

Deux contrats différents, souvent confondus

Le bail à durée déterminée est celui qui doit prendre fin, sans congé, à l'expiration de la durée convenue. Tous les autres baux sont réputés conclus pour une durée indéterminée (art. 255 al. 2 et 3 CO).

Le bail meublé n'est pas une catégorie juridique distincte. Le droit fédéral ne prévoit aucun régime spécial pour un appartement loué avec ses meubles : il suit les règles ordinaires des baux d'habitation, et ces règles s'appliquent aussi aux meubles dont l'usage vous est cédé avec le logement (art. 253a al. 1 CO). Un meublé peut donc être loué pour une durée déterminée ou indéterminée.

Les deux exceptions prévues par la loi

La chambre meublée louée séparément peut être résiliée moyennant un délai de congé de deux semaines pour la fin d'un mois de bail (art. 266e CO).
L'appartement de vacances loué pour trois mois ou moins échappe aux règles sur les baux d'habitation (art. 253a al. 2 CO).

Un appartement meublé loué comme résidence n'entre dans aucune de ces deux exceptions.

Ce qu'il faut lire dans votre contrat avant toute démarche

Avant de donner congé, de publier une annonce ou de promettre une date à quiconque, relisez votre bail et ses annexes en entier. Cinq points décident de la suite :

La date de fin et la reconduction. Un bail à durée déterminée prend fin sans congé à la date convenue ; s'il est reconduit tacitement, il devient un bail de durée indéterminée (art. 266 CO). Un bail dit « renouvelable d'année en année », qui se prolonge sauf congé, n'est pas un bail à durée déterminée au sens de la loi : il faut le résilier pour qu'il prenne fin.
Le délai et le terme de congé. Le bail peut prévoir un délai plus long que la loi ou un autre terme (art. 266a al. 1 CO). À défaut, le Code des obligations prévoit trois mois de préavis pour le terme fixé par l'usage local ou, à défaut d'usage, pour la fin d'un trimestre de bail (art. 266c CO). Les dates trimestrielles fixes parfois citées pour Genève ne reposent sur aucun texte officiel genevois : fiez-vous à l'échéance indiquée dans votre contrat.
La forme du congé. Il doit être donné par écrit (art. 266l al. 1 CO). La formule officielle n'est imposée qu'au bailleur : une lettre signée suffit au locataire, l'envoi recommandé servant de preuve. Si le logement est celui de votre famille, le consentement exprès de votre conjoint ou partenaire enregistré est nécessaire (art. 266m CO).
Les clauses sur la sous-location et sur la restitution anticipée, ainsi que le renvoi éventuel à des conditions générales. Certaines conditions générales genevoises reprennent des règles du contrat-cadre romand sur la restitution anticipée. Ce texte n'a plus de force obligatoire générale depuis le 1er juillet 2020 : il ne s'applique que si votre bail l'intègre, et seule la version jointe à votre contrat compte.
Ce que couvre le loyer « tout compris », la garantie versée et l'inventaire signé à l'entrée.

Si une clause vous paraît obscure, posez la question à votre régie par écrit et conservez sa réponse.

Bail à durée déterminée : pas de congé, mais une reprise possible

Hors du cas exceptionnel des justes motifs, qui suppose que l'exécution du contrat soit devenue intolérable et dont le juge règle les conséquences pécuniaires (art. 266g CO), un bail à durée déterminée ne se résilie pas avant son terme. Vous n'êtes pas pour autant tenu jusqu'au dernier jour : la remise de bail de l'article 264 CO s'applique aussi à ce contrat. Si vous restituez le logement et présentez un candidat solvable, que le bailleur ne peut raisonnablement refuser et qui est disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions, vous êtes libéré. À défaut, le loyer reste dû « jusqu'à l'expiration de la durée du bail » (art. 264 al. 2 CO), sous déduction des impenses que le bailleur a pu épargner et des profits qu'il retire d'un autre usage du logement ou auxquels il renonce intentionnellement (art. 264 al. 3 CO).

Reprendre aux mêmes conditions signifie aussi reprendre la durée qui reste. Le Tribunal fédéral l'admet expressément : lorsque la période résiduelle est courte, le candidat doit s'en contenter (TF 4A_332/2016). Un candidat qui ne voudrait s'engager que pour une partie du temps restant ne remplit pas cette condition.

Lorsqu'il ne reste que peu de temps à courir, comparez le loyer restant au temps nécessaire pour trouver et faire examiner un candidat : mener le bail à son terme est parfois la solution la plus simple.

Meublé de durée indéterminée : congé ordinaire ou reprise de bail

Pour un meublé loué sans date de fin, deux voies s'offrent à vous.

Le congé ordinaire Aux délai et terme de votre bail ou, à défaut, avec trois mois de préavis pour la fin d'un trimestre de bail. Un congé envoyé trop tard n'est pas nul : il produit effet pour le prochain terme pertinent (art. 266a al. 2 CO).
La reprise de bail Qui permet de partir avant ce terme. L'article 264 CO ne fixe lui-même aucun préavis. La régie doit disposer d'un « délai de réflexion suffisant » pour examiner le candidat, sans durée fixée par la loi ; en pratique, certaines régies genevoises recomptent un mois par dossier présenté (TF 4A_332/2016). Sur un contrat court, la qualité du premier dossier compte donc beaucoup.

Le guide partir avant la fin de votre bail détaille les conditions de l'article 264 CO, et celui sur le délai de résiliation à Genève le calcul des termes.

L'inventaire du mobilier pèse lourd à la sortie

Dans un meublé, l'état des lieux de sortie porte aussi sur chaque objet : literie, vaisselle, luminaires, jusqu'au nombre de chaises. L'inventaire signé à l'entrée est le document auquel votre restitution sera comparée, pièce par pièce.

Les règles sont celles de tout bail d'habitation, appliquées aux meubles :

Vous restituez la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat (art. 267 al. 1 CO). Vous ne répondez que de ce qui dépasse l'usure normale, appréciée selon la durée de vie moyenne de chaque élément (TF 4A_162/2020).
La régie doit vérifier l'état du logement lors de la restitution et vous aviser immédiatement, de façon motivée et précise, de chaque défaut dont vous répondez. À défaut, vous êtes déchargé de toute responsabilité, sauf pour les défauts que les vérifications usuelles ne permettaient pas de découvrir (art. 267a CO). Selon la doctrine reprise par le Tribunal fédéral, « immédiatement » signifie en règle générale deux ou trois jours ouvrables après la restitution, voire une semaine selon les circonstances (TF 4A_388/2013).
C'est au bailleur de prouver l'état dans lequel il a remis les objets et leur détérioration au-delà de l'usure normale. L'inventaire d'entrée est ici le moyen de preuve déterminant, pour lui comme pour vous.
Une convention conclue avant la fin du bail qui vous impose une indemnité couvrant autre chose qu'un dommage éventuel est nulle (art. 267 al. 2 CO).

Retrouvez cet inventaire maintenant, pas le matin de la remise des clés. Vérifiez que le contenu du logement y correspond encore, notez ce qui a été cassé, remplacé ou descendu à la cave, et conservez les photographies datées prises à votre arrivée. Le jour de la sortie, remettez tous les jeux de clés, y compris les doubles que vous avez fait faire : laisser le logement vide ne suffit pas à le restituer (TF 4A_388/2013).

Dans une remise de bail, l'état des lieux suit son propre calendrier. Même si la régie et vous êtes en désaccord sur votre libération au titre de l'article 264 CO, elle doit vérifier les lieux et signaler les défauts dès la restitution (TF 4A_388/2013). Votre repreneur peut, de son côté, demander que le procès-verbal établi à votre départ lui soit présenté lorsqu'il entre dans le logement (art. 256a al. 1 CO). Le guide de l'état des lieux de sortie décrit le déroulement du rendez-vous.

Le candidat repreneur d'un meublé

Le candidat qui reprend un meublé arrive parfois de l'étranger. Ce point a une portée juridique précise : une personne récemment domiciliée hors de Suisse est objectivement dans l'impossibilité de produire une attestation de non-poursuite, et ce seul manque ne justifie pas un refus lorsque les autres informations de son dossier permettent d'apprécier sa solvabilité (TF 4A_332/2016).

Le repreneur doit en revanche accepter le bail tel qu'il est : même loyer, mêmes charges, mêmes meubles et même durée restante. La loi ne fixe aucun rapport entre loyer et revenus ; le ratio d'environ trois fois le loyer appliqué par de nombreuses régies est une pratique, et le Tribunal fédéral refuse toute limite rigide (ATF 119 II 36). Un seul candidat qui remplit les conditions suffit en droit.

Partir pour revenir : la sous-location

Si vous quittez Genève pour quelques mois avec l'intention de revenir, la sous-location peut convenir, avec le consentement de votre bailleur (art. 262 al. 1 CO). Elle suppose une absence temporaire : sous-louer la totalité du logement sans intention réelle d'y revenir est un abus de droit qui expose à une résiliation immédiate (ATF 138 III 59 ; TF 4A_521/2021). Le sous-loyer d'un meublé peut tenir compte du mobilier, mais des conditions abusives par rapport au bail principal permettent au bailleur de refuser son consentement (art. 262 al. 2 let. b CO ; ATF 119 II 353). La page sous-louer son appartement à Genève expose les conditions.

La garantie de loyer

Versée en espèces ou en titres, elle est limitée à trois mois de loyer et déposée en banque sur un compte bloqué à votre nom (art. 257e al. 1 et 2 CO ; art. 1 et 2 LGFL). Elle ne passe pas au repreneur, qui constitue la sienne. À Genève, si le bailleur n'a intenté aucune action judiciaire contre vous dans l'année qui suit la date à laquelle vous avez libéré les locaux, elle est débloquée de plein droit (art. 5 LGFL). Le droit fédéral vous permet aussi d'en exiger la restitution si, dans l'année qui suit la fin du bail, le bailleur n'a fait valoir aucune prétention en justice, en poursuite ou en faillite (art. 257e al. 3 CO). Le guide sur la restitution de la garantie de loyer en précise les étapes.

Se faire accompagner

Remisedebail.ch est le service de reprise de bail de Home Location, à Genève, qui a remis plus de 1000 baux depuis 2019. Votre dossier est traité en 24 heures. Nous publions l'annonce sur les portails immobiliers genevois, vérifions chaque dossier avec les revenus et l'extrait du registre des poursuites, menons les visites, répondons aux candidats non retenus et présentons à votre régie le candidat que vous avez choisi. Si vous le souhaitez, nous rédigeons avec vous le courrier à la régie et l'envoyons pour vous. Après votre départ, nous pouvons agir sur place sur procuration, pour les clés, les visites et les rendez-vous, avec un suivi par e-mail, jusqu'à l'état des lieux de sortie et à la remise des clés.

Le service est sans frais pour le locataire sortant, car la remise de bail s'inscrit dans une activité plus large : chaque recherche nous met en relation avec des personnes qui cherchent un logement à Genève et avec des propriétaires du canton. Un bonus de remerciement de 300 CHF vous est versé si votre remise de bail aboutit, lorsque vous nous confiez l'exclusivité de votre dossier pendant deux semaines.

Pour nous confier votre dossier, remplissez le formulaire en choisissant « Appartement meublé » comme type de bien et en indiquant, dans le message, la date de fin de votre bail. Les autres situations sont réunies sur la page départ, mutation, séparation.

Sources

Code des obligations, art. 253a, 255, 256a, 257e, 262, 264, 266, 266a, 266c, 266e, 266g, 266l, 266m, 267 et 267a.
Articles 1, 2 et 5 de la loi genevoise protégeant les garanties fournies par les locataires (LGFL, rsGE I 4 10).
Tribunal fédéral : ATF 119 II 36 ; ATF 119 II 353 ; ATF 122 III 262 ; ATF 138 III 59 ; arrêts 4A_332/2016 du 20 septembre 2016, 4A_388/2013 du 7 janvier 2014, 4A_162/2020 du 25 juin 2020, 4A_521/2021 du 3 janvier 2023 et 4A_645/2023 du 25 janvier 2024.
Office fédéral du logement, page « Contrats-cadres » (fin de la force obligatoire générale du contrat-cadre romand au 30 juin 2020).
P. Terrapon, 12e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2002.

État du droit au 12 octobre 2026. Cette page est une information générale de droit du bail. Elle ne remplace ni la lecture de votre contrat et de ses conditions générales, ni un conseil juridique individuel.

FAQ — Foire aux questions

Peut-on quitter un bail à durée déterminée avant sa date de fin ?

Il ne se résilie pas par un congé ordinaire avant son terme, sauf justes motifs exceptionnels (art. 266g CO). Vous pouvez en revanche être libéré plus tôt en restituant le logement et en présentant un repreneur solvable, que le bailleur ne peut raisonnablement refuser et qui reprend le bail aux mêmes conditions (art. 264 al. 1 CO). Sans repreneur valable, le loyer reste dû jusqu'à l'expiration du bail, sous déduction de ce que le bailleur économise ou retire d'une relocation (art. 264 al. 2 et 3 CO).

Quel est le préavis pour résilier un appartement meublé à Genève ?

Celui de votre bail. À défaut de clause, un appartement meublé loué comme résidence suit la règle ordinaire : trois mois de préavis pour la fin d'un trimestre de bail (art. 266c CO). Le délai de deux semaines ne vaut que pour une chambre meublée louée séparément (art. 266e CO).

Mon repreneur doit-il accepter la durée restante du bail ?

Oui. Reprendre le bail aux mêmes conditions inclut sa durée : lorsque la période résiduelle est courte, le candidat doit s'en contenter (TF 4A_332/2016). Il reprend aussi le même loyer et le même mobilier, puisque les règles du bail s'appliquent aux meubles cédés avec le logement (art. 253a al. 1 CO).

Que se passe-t-il si un meuble manque ou est abîmé à la sortie ?

Vous répondez de ce qui dépasse l'usure normale, appréciée selon la durée de vie de l'objet. La régie doit vous en aviser immédiatement, de façon motivée et précise, lors de la restitution ; à défaut, vous êtes déchargé, sauf pour les défauts que les vérifications usuelles ne permettaient pas de découvrir (art. 267a CO). L'inventaire d'entrée est la pièce de référence.

Un candidat qui arrive de l'étranger peut-il reprendre mon meublé ?

Oui. Le Tribunal fédéral a jugé qu'une personne récemment domiciliée hors de Suisse est objectivement dans l'impossibilité de produire une attestation de non-poursuite, et que ce seul manque ne justifie pas un refus lorsque son dossier permet par ailleurs d'apprécier sa solvabilité (TF 4A_332/2016).

Votre service est-il payant ?

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