Départ à l'étranger : que faire de votre bail à Genève

Partir à l'étranger ne met pas fin au bail

Quitter le pays ne donne aucun droit particulier de résilier son bail. Ni le Code des obligations ni le droit genevois ne prévoient de régime spécial pour un départ à l'étranger. Trois voies existent :

• la résiliation ordinaire (art. 266a et 266c CO), qui met fin au bail au prochain terme ;
• la restitution anticipée avec un repreneur (art. 264 CO), ce que l'on appelle couramment la reprise ou la remise de bail ;
• une clause particulière de votre bail, si elle existe.

Tant qu'aucune de ces voies n'a abouti, le loyer reste dû. Rendre les clés ne vous libère pas à lui seul : sans repreneur valable, le loyer est dû jusqu'à l'expiration du bail ou jusqu'au prochain terme de congé contractuel ou légal (art. 264 al. 2 CO).

Résilier : le calendrier se lit d'abord dans votre bail

Regardez d'abord l'échéance indiquée dans votre contrat : de nombreux baux genevois fixent eux-mêmes leur terme et leur renouvellement. À défaut, le Code des obligations prévoit un préavis de trois mois pour la fin d'un trimestre de bail (art. 266c CO). Le congé doit être donné par écrit ; une lettre signée suffit, la formule officielle n'étant imposée qu'au bailleur (art. 266l CO). Un congé envoyé trop tard n'est pas nul : il vaut pour le terme suivant (art. 266a al. 2 CO). Le détail figure dans notre guide sur le délai de résiliation du bail à Genève.

Si le logement est celui de la famille, la résiliation comme la remise du bail exigent le consentement exprès de votre conjoint ou partenaire enregistré (art. 266m CO et art. 169 CC).

Mutation, fin de mission, bail à durée déterminée

Si votre employeur vous transfère, la résiliation pour justes motifs (art. 266g CO) existe, mais elle suppose des circonstances exceptionnelles, imprévisibles et non fautives. Elle impose quand même le délai de congé légal, et le juge statue sur ses conséquences pécuniaires, ce qui se traduit en principe par une indemnité due au bailleur. Pour un logement, la remise de bail est généralement plus avantageuse : voir notre page sur la mutation professionnelle.

Si vous êtes titulaire d'une carte de légitimation du DFAE, votre bail contient peut-être une clause diplomatique. Elle n'existe que si les conditions générales annexées à votre bail la prévoient, et ses conditions se lisent dans le texte même de la clause : voir clause diplomatique et fin de mission.

Un bail à durée déterminée ne peut pas être résilié de manière ordinaire avant son terme, mais l'art. 264 CO s'y applique : un repreneur valable vous libère avant l'échéance. Il doit toutefois accepter la durée restante du bail, même courte.

Ce qu'il reste à régler, avant et après le départ

Le bail est la plus grosse ligne de la liste, pas la seule. Chaque point devient plus difficile à traiter depuis l'étranger.

Annoncer la restitution par écrit

La restitution anticipée n'est pas un congé, et le droit fédéral ne lui impose, selon la doctrine, aucune forme. Un écrit reste indispensable : il date votre démarche et vous permet de prouver votre libération, preuve qui vous incombe. Le courrier indique la date de restitution et présente le dossier du candidat.

Rendre réellement le logement

La restitution suppose la remise de tous les jeux de clés, y compris les doubles que vous avez fait faire. Laisser le logement vide ne suffit pas (arrêt 4A_388/2013).

L'état des lieux de sortie

La libération obtenue par la remise de bail ne couvre pas les défauts qui dépassent l'usure normale. Le bailleur doit vérifier le logement lors de la restitution et vous aviser immédiatement des défauts dont vous répondez ; s'il ne le fait pas, vous êtes déchargé, sauf pour les défauts qui ne pouvaient pas être découverts par les vérifications usuelles (art. 267a CO). L'avis doit être motivé et précis, défaut par défaut. Selon la doctrine reprise par le Tribunal fédéral, « immédiatement » signifie en règle générale deux ou trois jours ouvrables, voire une semaine selon les circonstances, et ce délai court dès la restitution, même si l'application de l'art. 264 CO reste discutée entre les parties (arrêt 4A_388/2013, affaire genevoise). Même pour un dégât dont vous répondez, vous ne devez pas le prix d'une remise à neuf : seule la part non amortie, selon la durée de vie de l'installation, peut vous être imputée (arrêt 4A_162/2020).

Si vous êtes déjà parti, une personne munie de votre procuration peut être présente à votre place. Voir notre guide de l'état des lieux de sortie.

La garantie de loyer

Elle est déposée sur un compte bancaire à votre nom (art. 257e al. 1 CO) et ne passe pas au repreneur, qui fournit, le cas échéant, sa propre garantie. À Genève, une loi cantonale, la LGFL, prévoit que le retrait exige la signature des deux parties ou une décision de justice, le bailleur pouvant aussi l'obtenir seul sur présentation d'un commandement de payer exécutoire ou d'un jugement exécutoire (art. 4 LGFL). La garantie est débloquée de plein droit si le bailleur n'a intenté aucune action judiciaire dans l'année qui suit la date à laquelle vous avez libéré les locaux (art. 5 LGFL). Le Code des obligations compte cette année depuis la fin du bail (art. 257e al. 3 CO) ; dans une remise de bail, les deux dates coïncident en général.

Deux précautions. Ne cessez pas de payer vos derniers loyers en pensant les compenser avec la garantie : ce n'est pas possible, et le retard vous exposerait à une mise en demeure (art. 257d CO). Laissez aussi à la banque et à la régie une adresse où vous joindre à l'étranger. Voir notre guide sur la restitution de la garantie de loyer.

Le loyer jusqu'à la libération

Continuez de payer jusqu'à ce que votre libération soit acquise. Même si vous estimez qu'un candidat a été écarté à tort, c'est à vous de prouver qu'il remplissait les conditions, et un défaut de paiement peut entraîner une mise en demeure puis une résiliation du bail (art. 257d CO).

Les démarches qui ne relèvent pas du bail

L'annonce de votre départ aux autorités, la clôture des abonnements à votre nom avec un relevé final, la réexpédition de votre courrier : ces démarches ne relèvent pas du droit du bail. Les démarches officielles de départ sont décrites sur le site de l'État de Genève, ge.ch. Gardez une adresse e-mail active, communiquée à la régie, à la banque et à la personne qui vous représente : un dossier avance lorsque chacun sait où vous écrire.

Notre accompagnement, y compris quand vous êtes déjà parti

Remisedebail.ch est le service de reprise de bail de Home Location, agence immobilière établie à la rue Voltaire 16, 1201 Genève, qui a remis plus de 1000 baux depuis 2019 à Genève, dans son canton et sa périphérie.

• Votre dossier est traité en 24 heures.
• Nous publions l'annonce et vérifions chaque dossier, avec les revenus et l'extrait du registre des poursuites, avant de le présenter à votre régie.
• Le courrier à la régie est rédigé avec vous, et nous l'envoyons pour vous si vous le souhaitez.
• Après votre départ, nous agissons sur place sur procuration : clés, visites, rendez-vous, dont l'état des lieux de sortie. Vous êtes tenu informé par e-mail.
• Nous répondons aux candidats non retenus.

Service sans frais pour le locataire sortant : la remise de bail s'inscrit dans une activité plus large ; chaque recherche nous met en relation avec des personnes qui cherchent un logement à Genève et avec des propriétaires du canton.

Bonus de remerciement de 300 CHF si votre remise de bail aboutit, lorsque vous nous confiez l'exclusivité de votre dossier pendant deux semaines. Pendant cette période, nous répondons à chaque demande et vous gardez le dernier mot sur le candidat présenté. Les conditions figurent sur la page bonus de remerciement ; notre parcours est présenté sur la page expertise.

Décrire mon logement et ma date de départ