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État des lieux de sortie à Genève : ce qui est comparé, ce qui vous est imputé

Procès-verbal d'entrée, usure normale ou dégât, avis immédiat des défauts : comment se déroule l'état des lieux de sortie à Genève, et comment le préparer.

Remettre mon bail

Le rendez-vous de sortie inquiète souvent les locataires. Il se prépare pourtant bien, à condition de savoir ce que le droit compare, ce qu'il vous impute et ce qu'il impose au bailleur.

Ce qu'est l'état des lieux de sortie

À la fin du bail, le logement est rendu lors d'un rendez-vous sur place. Un représentant de la régie, plus rarement le propriétaire lui-même, parcourt chaque pièce avec vous, consigne l'état constaté dans un procès-verbal, le plus souvent sur un formulaire de la régie, puis reçoit les clés.

Ce n'est pas une formalité. La loi fait de ce moment celui où le bailleur doit vérifier l'état du logement et vous signaler les défauts dont vous répondez (art. 267a CO). Ce qui est constaté ce jour-là sert ensuite de base à toute réclamation pour remise en état et au règlement de la garantie de loyer. Le rendez-vous a lieu en général une fois le logement vidé et nettoyé.

Rendre le logement, c'est rendre toutes les clés. Dans une affaire genevoise portant sur des locaux commerciaux, le Tribunal fédéral a rappelé une règle qui vaut pour tout bail : laisser les locaux vides ne suffit pas, il faut remettre tous les jeux de clés, y compris les doubles que vous avez fait faire (TF 4A_388/2013).

Qui est présent

Le bailleur ou, bien plus souvent à Genève, un collaborateur de la régie. De l'autre côté, vous. Si le bail est à deux noms, les deux cotitulaires sont concernés et il est prudent que chacun soit présent ou représenté. Vous pouvez aussi vous faire accompagner, ou donner procuration si vous avez déjà quitté Genève.

En cas de reprise de bail, le repreneur assiste souvent au rendez-vous. Il y a intérêt : il peut demander à voir le procès-verbal établi à la fin du bail précédent lorsqu'il reçoit le logement (art. 256a al. 1 CO), et la doctrine lui conseille de participer à l'état des lieux de sortie ou d'en obtenir une copie.

Ce qui est comparé : le procès-verbal d'entrée

Le logement n'est pas jugé par rapport à un logement neuf. Il est jugé par rapport à l'état dans lequel vous l'avez reçu, tel que le décrit le procès-verbal d'entrée signé à votre arrivée.

C'est au bailleur de prouver que le logement vous a été remis en bon état et qu'il est rendu dans un état qui dépasse l'usure normale. Les procès-verbaux d'entrée et de sortie établis contradictoirement sont le moyen de preuve déterminant ; sans eux, le bailleur peut se trouver dans l'impossibilité d'établir la détérioration comme le bon état initial.

En pratique :

relisez votre procès-verbal d'entrée une semaine avant le rendez-vous, pas la veille ;
rassemblez les photos de vos premiers jours dans le logement, les courriels adressés à la régie pour signaler un problème et les factures de réparation ;
un défaut noté à l'entrée ne peut pas vous être reproché à la sortie ; un défaut présent mais jamais consigné est beaucoup plus difficile à démontrer des années plus tard.

Usure normale ou dégât

La règle tient en une phrase : vous rendez le logement « dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat » (art. 267 al. 1 CO). Vous n'avez donc pas à rendre un logement identique à celui que vous avez reçu. Vous ne répondez que de ce qui dépasse l'usure normale.

Habiter un logement le marque : une peinture défraîchie, un parquet terni aux passages, la trace des meubles contre un mur relèvent de l'usage ordinaire. Une brûlure, une vitre brisée par un choc, une porte forcée ou un revêtement arraché relèvent d'un autre registre.

L'âge des installations

Entre les deux intervient la durée de vie des installations. L'usure normale s'apprécie selon la destination de la chose et la durée de vie moyenne de chaque élément, au moyen de tables de durée de vie. Ces tables ne sont que des règles d'expérience : chaque partie peut démontrer, dans son cas, une durée de vie plus courte ou plus longue.

Le Tribunal fédéral en a donné un exemple chiffré : pour une peinture d'une durée de vie de huit ans et un bail de six ans et quatre mois, la part mise à la charge des locataires a été limitée à la valeur restante, soit 21 % (TF 4A_162/2020). Une installation ancienne n'est donc pas remplacée à vos frais du seul fait qu'elle est ancienne. Il est légitime de demander comment son âge a été pris en compte.

À savoir avant de repeindre. Vous n'avez pas à refaire la peinture à neuf par principe : seule la part non amortie d'un dommage peut vous être réclamée. Une clause du bail qui fixe d'avance un forfait de remise en état couvrant autre chose qu'un dommage éventuel est nulle (art. 267 al. 2 CO) ; un tel forfait peut donc être contesté.

Les travaux que vous avez faits

La loi exige le consentement écrit du bailleur pour rénover ou modifier le logement (art. 260a al. 1 CO). Si vous l'avez transformé sans cet accord, le bailleur peut exiger la remise en état, dans les limites de l'abus de droit : il ne le peut pas, par exemple, s'il prévoit de toute façon de rénover. Si les travaux ont été acceptés, aucune remise en état n'est due sauf convention écrite, et une indemnité est possible en cas de plus-value considérable (art. 260a al. 2 et 3 CO).

Si le logement est loué meublé, les règles sur les baux d'habitation s'appliquent aussi aux meubles cédés avec lui (art. 253a al. 1 CO). Les particularités de ces baux sont traitées dans notre page sur le bail meublé ou à durée déterminée.

L'avis des défauts : immédiat, motivé, précis

Lors de la restitution, le bailleur doit vérifier l'état du logement et vous aviser immédiatement des défauts dont vous répondez. S'il néglige de le faire, vous êtes déchargé de toute responsabilité, sauf pour les défauts qui ne pouvaient pas être découverts à l'aide des vérifications usuelles ; ceux-là doivent vous être signalés immédiatement après leur découverte (art. 267a CO).

Immédiatement. La loi ne donne pas de chiffre. Selon la doctrine reprise par le Tribunal fédéral dans la même affaire genevoise, il s'agit en règle générale de deux ou trois jours ouvrables après la restitution, voire d'une semaine selon les circonstances. Un avis donné trois semaines ou un mois plus tard est en principe tardif (TF 4A_388/2013). Ce sont des ordres de grandeur, pas un délai légal.

Motivé et précis. Des formules générales ou une case « usure excessive » cochée ne suffisent pas : chaque défaut imputé doit être désigné. Le procès-verbal de sortie ne vaut avis que s'il indique les défauts mis à votre charge et qu'il vous est remis (TF 4A_162/2020).

Une décision cantonale ancienne, citée par la doctrine, admet en outre que si le bailleur accepte la restitution sans émettre de réserves sur l'état du logement, le locataire est libéré de toute obligation à cet égard.

En pratique, le jour du rendez-vous :

lisez le procès-verbal en entier avant de le signer ;
en cas de désaccord, faites-le inscrire dans le procès-verbal lui-même plutôt que d'en discuter ensuite par courriel ;
demandez-en une copie et photographiez chaque pièce le jour même.

En cas de remise de bail : ce que la libération ne couvre pas

Être libéré de votre bail par la présentation d'un repreneur ne vous décharge pas des défauts qui dépassent l'usure normale : l'état des lieux de sortie reste réservé. Les conditions de cette libération sont exposées dans notre guide partir avant la fin de votre bail à Genève.

L'inverse joue aussi en votre faveur. Dans l'affaire genevoise déjà citée, le Tribunal fédéral a jugé que la restitution des locaux est indépendante de la fin effective du bail : même lorsque bailleur et locataire se disputent sur les conditions de la remise de bail, le bailleur doit vérifier les lieux et aviser immédiatement des défauts au moment où les clés lui sont rendues, faute de quoi il perd ses droits à la remise en état. Avoir participé ensuite à un « état des lieux » plus tardif ne vaut pas renonciation du locataire (TF 4A_388/2013).

Préparer le rendez-vous

Rien de ce qui suit n'est imposé par la loi. C'est ce que les régies genevoises s'attendent en général à trouver, et c'est ce qui transforme un rendez-vous tendu en rendez-vous court.

Un nettoyage complet du logement : four et plaques, filtres de hotte, réfrigérateur et congélateur dégivrés, armoires, fenêtres, salle de bains, calcaire retiré des robinets, parois et carrelages.
Les petits dégâts réparés : trous rebouchés, joints de silicone noircis remplacés, store ou carreau endommagé traité avant le rendez-vous.
Chaque luminaire fonctionnel, ampoules comprises, y compris là où vous ne les utilisiez pas.
Tout ce qui est mécanique en état de marche : fenêtres, stores et sangles, vannes de radiateurs, ventilation, robinets qui ne gouttent pas.
Toutes les clés : celles reçues à l'entrée, les doubles faits par vous, celles de la boîte aux lettres et de la cave, badges et télécommandes.
Les relevés de compteurs notés le jour même : électricité, et eau ou chauffage s'ils sont relevés séparément.
Les contrats résiliés ou transférés à la date de remise : électricité, internet, téléphone.
Votre assurance responsabilité civile maintenue au moins jusqu'au rendez-vous : selon votre contrat, elle peut prendre en charge certains dégâts constatés ce jour-là.
Une adresse de réexpédition laissée à la régie et à la poste, pour recevoir le décompte de charges et les documents relatifs à la garantie. Si vous partez hors de Suisse, voir aussi quitter la Suisse avec un bail genevois.

Après le rendez-vous : la garantie de loyer

La régie ne peut pas retirer seule la garantie déposée en banque, ni la conserver au motif que le décompte n'est pas prêt. Le retrait exige l'accord des deux parties, un commandement de payer non frappé d'opposition ou exécutoire, ou un jugement exécutoire (art. 257e al. 3 CO ; art. 4 de la loi genevoise protégeant les garanties fournies par les locataires). Sans action du bailleur dans l'année, la garantie peut être libérée : le Code des obligations compte cette année depuis la fin du bail et vise la procédure judiciaire, la poursuite et la faillite ; la loi genevoise vise l'action judiciaire et compte l'année depuis la date où vous avez libéré les locaux. Le détail figure dans notre guide récupérer sa garantie de loyer.

Se faire accompagner

Dans le cadre de notre service de remise de bail, Home Location, qui a remis plus de 1000 baux depuis 2019 et intervient à Genève, dans le canton et dans sa périphérie, prépare et suit l'état des lieux de sortie jusqu'à la remise des clés. Si vous avez déjà quitté Genève, nous pouvons agir sur place sur procuration (clés, visites, rendez-vous), avec un suivi par e-mail. Ce volet figure parmi les domaines décrits sur notre page d'expertise.

Le service est sans frais pour le locataire sortant, car la remise de bail s'inscrit dans une activité plus large : chaque recherche nous met en relation avec des personnes qui cherchent un logement à Genève et avec des propriétaires du canton. Bonus de remerciement de 300 CHF si votre remise de bail aboutit, lorsque vous nous confiez l'exclusivité de votre dossier pendant deux semaines ; ses conditions figurent sur la page bonus de remerciement.

Pour nous transmettre votre situation, utilisez le formulaire de remise de bail : votre dossier est traité en 24 heures. Les autres guides sont réunis dans le guide du locataire genevois.

Sources

Code des obligations, art. 253a, 256a, 257e, 260a, 264, 267 et 267a ; Code civil, art. 2 et 8.
Articles 4 et 5 de la loi genevoise protégeant les garanties fournies par les locataires (LGFL, rsGE I 4 10).
Tribunal fédéral : arrêts 4A_388/2013 du 7 janvier 2014 et 4A_162/2020 du 25 juin 2020.
Tribunal cantonal fribourgeois, 13 mars 1997 (DB 1998 p. 15 n° 11), cité par la doctrine.
P. Terrapon, 12e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2002 ; K. Grobet Thorens, « La restitution anticipée et le transfert de bail », 2022.

État du droit au 12 octobre 2026. Cette page est une information générale de droit du bail. Elle ne remplace ni la lecture de votre contrat et de ses conditions générales, ni un conseil juridique individuel.

FAQ — Foire aux questions

La régie peut-elle me réclamer des dégâts plusieurs semaines après l'état des lieux de sortie ?

En principe non. Le bailleur doit vérifier le logement lors de la restitution et vous aviser immédiatement des défauts dont vous répondez ; à défaut, vous êtes déchargé de toute responsabilité (art. 267a CO). Selon la doctrine reprise par le Tribunal fédéral, « immédiatement » signifie en règle générale deux ou trois jours ouvrables, voire une semaine selon les circonstances ; un avis donné trois semaines ou un mois plus tard est en principe tardif (TF 4A_388/2013). Seuls les défauts qui ne pouvaient pas être découverts à l'aide des vérifications usuelles peuvent être signalés plus tard, immédiatement après leur découverte.

Dois-je repeindre l'appartement avant de partir ?

Pas par principe. Vous ne répondez que de ce qui dépasse l'usure normale, et seule la part non amortie d'un dommage peut vous être réclamée, selon la durée de vie de l'élément. Le Tribunal fédéral a ainsi limité à 21 % la part des locataires pour une peinture d'une durée de vie de huit ans après un bail de six ans et quatre mois (TF 4A_162/2020). Un forfait de remise en état fixé d'avance dans le bail est nul s'il couvre autre chose qu'un dommage éventuel (art. 267 al. 2 CO).

Qu'est-ce que l'usure normale d'un appartement en Suisse ?

C'est la dégradation qui résulte d'un usage conforme au contrat (art. 267 al. 1 CO) : peinture défraîchie, parquet terni aux passages, traces des meubles. Elle s'apprécie selon la destination de la chose et la durée de vie moyenne des installations, au moyen de tables de durée de vie qui ne sont que des règles d'expérience. Le locataire n'en répond pas ; il répond des dégâts qui la dépassent, et c'est au bailleur de les prouver.

Que faire si je ne suis pas d'accord avec le procès-verbal de sortie ?

Dites-le avant de signer et faites inscrire votre désaccord dans le procès-verbal lui-même, puis demandez-en une copie et photographiez chaque pièce le jour même. Le procès-verbal ne vaut avis des défauts que s'il désigne précisément les défauts mis à votre charge et qu'il vous est remis : une case « usure excessive » cochée ne suffit pas (TF 4A_162/2020).

Je remets mon bail à un repreneur : l'état des lieux de sortie a-t-il lieu quand même ?

Oui. La libération obtenue par la présentation d'un repreneur (art. 264 CO) ne vous décharge pas des défauts qui dépassent l'usure normale. En revanche, même si la régie conteste la remise de bail, elle doit vérifier les lieux et aviser immédiatement des défauts au moment où vous rendez les clés, faute de quoi elle perd ses droits à la remise en état (TF 4A_388/2013).

La régie peut-elle garder ma garantie de loyer tant que l'état des lieux n'est pas réglé ?

Elle ne peut pas la retirer seule. La banque ne la libère qu'avec l'accord des deux parties, sur un commandement de payer non frappé d'opposition ou exécutoire, ou sur un jugement exécutoire (art. 257e al. 3 CO ; art. 4 de la loi genevoise protégeant les garanties fournies par les locataires). Sans action du bailleur dans l'année, la garantie peut être libérée ; le détail est expliqué dans notre guide sur la restitution de la garantie de loyer.

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