Guide

Résilier son bail à Genève : délai de congé, échéance et lettre de résiliation

Terme et délai de congé, forme de la lettre, bail à deux noms, logement de famille : comment résilier votre bail à Genève, et que faire si l'échéance est trop lointaine.

Remettre mon bail

Vous avez décidé de partir. Avant d'écrire à votre régie, deux questions se posent : pour quelle date votre bail peut-il prendre fin, et combien de temps à l'avance devez-vous l'annoncer ? La réponse se trouve d'abord dans votre contrat, ensuite dans le Code des obligations (CO). Cette page traite de la résiliation ordinaire. Si la date obtenue est trop lointaine, la dernière partie présente la voie de la reprise de bail.

Le terme et le délai de congé : deux notions distinctes

Le terme (ou échéance) est la date à laquelle le bail peut prendre fin. Le délai de congé est le temps qui doit séparer la réception de votre résiliation de ce terme. L'un dit quand vous pouvez partir, l'autre quand vous devez l'annoncer.

Pour un logement, l'art. 266c CO prévoit un délai de congé de trois mois pour le terme fixé par l'usage local ou, à défaut d'un tel usage, pour la fin d'un trimestre de bail. L'art. 266a al. 1 CO réserve toutefois un délai plus long ou un autre terme convenus dans le contrat.

Le délai qui vous concerne est donc celui de votre bail, pas une règle générale.

Ce qu'il faut relever dans votre contrat

Reprenez le bail, ses conditions générales et chaque avenant signé depuis, et notez :

la nature du bail : durée indéterminée, ou durée déterminée prenant fin à une date convenue ;
le délai de congé : trois mois au moins pour un logement, parfois davantage ;
l'échéance : la ou les dates auxquelles le bail peut prendre fin. Beaucoup de baux genevois fixent eux-mêmes une échéance et un renouvellement, souvent d'année en année ;
les signataires : toutes les personnes qui devront signer la résiliation.

Si le bail ne fixe aucune échéance

Le terme légal s'applique alors. La Chambre des baux et loyers de la Cour de justice a retenu qu'il n'existe pas d'usage local à Genève en la matière : le congé se donne donc pour la fin d'un trimestre de bail, compté depuis le début du bail (ACJC/1356/2016 du 17 octobre 2016). Pour un bail commencé un 1er septembre, les échéances tombent ainsi à la fin novembre, à la fin février, à la fin mai et à la fin août.

On lit parfois qu'à Genève, un bail se résilie pour le 31 mars, le 30 juin, le 30 septembre ou le 31 décembre. Ces dates ne s'appliquent que si votre bail ou ses conditions générales les prévoient ; la loi ne les impose pas.

Une résiliation tardive n'est pas perdue

Si le délai ou le terme n'est pas respecté, la résiliation n'est pas nulle : elle produit effet pour le prochain terme pertinent (art. 266a al. 2 CO). Le bail se prolonge jusqu'à cette date, et le loyer reste dû jusque-là.

La forme de la résiliation

Une lettre signée, sans formule officielle

Le congé d'un bail d'habitation doit être donné par écrit (art. 266l al. 1 CO). Un appel téléphonique ou une conversation avec la régie ne suffisent pas, même si chacun a compris.

La formule officielle agréée par le canton n'est imposée qu'au bailleur (art. 266l al. 2 CO). Le locataire résilie valablement par une simple lettre signée. L'envoi recommandé n'est pas une condition de validité, mais c'est le moyen de prouver la remise de votre lettre.

Ce qui compte n'est pas la date d'envoi, mais celle à laquelle la lettre parvient au bailleur. Pour un pli recommandé que le facteur n'a pas pu remettre, c'est en règle générale le lendemain du dépôt de l'avis de retrait (ATF 137 III 208 ; ATF 143 III 15). La lettre doit donc être reçue avant le début du délai de congé : adressez-la à la régie ou au bailleur désigné dans le bail avec une marge de plusieurs jours, et conservez la copie avec le récépissé.

Un bail à deux noms se résilie à deux

Lorsque plusieurs personnes ont signé le bail, celui-ci forme un tout. La résiliation doit être donnée par tous les colocataires ensemble ; à défaut, elle est nulle, et il n'existe pas de congé donné « pour sa part » (ATF 140 III 491 ; ATF 136 III 431). Le colocataire qui quitte les lieux reste tenu du loyer avec les autres tant que le bailleur ne l'a pas libéré (art. 544 al. 3 et 115 CO) : une libération écrite est indispensable. Ces situations sont détaillées sur la page consacrée au départ d'un colocataire.

Le logement de famille

Lorsque l'appartement sert de logement à la famille, un époux ne peut pas résilier le bail sans le consentement exprès de son conjoint, même s'il est seul à l'avoir signé (art. 266m CO ; art. 169 CC). La règle vaut aussi pour les partenaires enregistrés. Un congé donné sans ce consentement est nul (art. 266o CO). Si le consentement ne peut être obtenu, ou s'il est refusé sans motif légitime, l'époux peut saisir le juge (art. 266m al. 2 CO).

Une séparation ne suffit pas à lever cette protection : le logement garde son caractère familial tant que dure le mariage, même si les époux sont séparés de fait ou en instance de divorce. La protection cesse notamment lorsque l'époux protégé quitte le logement définitivement, ce que le juge n'admet que sur la base d'indices sérieux (ATF 136 III 257). Les concubins ne bénéficient pas de cette protection : un concubin n'est partie au bail que s'il l'a lui-même signé. Voir la page séparation ou divorce.

Modèle de lettre de résiliation

[Prénom et nom de chaque titulaire du bail] [Adresse]

Envoi recommandé [Nom et adresse de la régie ou du bailleur]

Genève, le [date]

Objet : résiliation du bail – [adresse du logement, étage, numéro de référence]

Madame, Monsieur,

Par la présente, nous résilions le bail à loyer du logement cité en référence pour le [date d'échéance], dans le respect du délai de congé prévu par le contrat. Si cette date ne correspondait pas à une échéance contractuelle ou légale, la présente résiliation vaudrait pour la prochaine échéance utile.

Nous vous remercions de nous confirmer la réception de ce courrier et de nous proposer une date pour l'état des lieux de sortie.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, nos salutations distinguées.

[Signature de chaque titulaire du bail] [Pour un logement de famille : « Je consens à la résiliation de ce bail », signature du conjoint ou du partenaire enregistré]

Trois situations particulières

Bail de durée déterminée ou meublé

Un bail de durée déterminée prend fin sans congé à la date convenue (art. 255 al. 2 et 266 al. 1 CO) ; s'il est reconduit tacitement, il devient un bail de durée indéterminée (art. 266 al. 2 CO). Un bail qui se renouvelle d'année en année faute de résiliation n'est pas de durée déterminée au sens de la loi (art. 255 al. 3 CO) : il doit être résilié. La reprise de bail permet aussi de quitter un bail de durée déterminée avant son terme (art. 264 CO). Un appartement meublé loué comme résidence suit le délai ordinaire de trois mois ; le préavis de deux semaines ne concerne que la chambre meublée louée séparément (art. 266e CO). Voir bail meublé ou à durée déterminée.

Mutation professionnelle

Aucune loi ne permet de résilier sans préavis en raison d'une mutation. La résiliation pour justes motifs (art. 266g CO) suppose des circonstances d'une gravité exceptionnelle, ni connues ni prévisibles à la signature du bail, et qui ne résultent pas d'une faute du locataire. Elle permet de résilier pour n'importe quelle date, mais en respectant le délai de congé légal, et le juge statue sur ses conséquences pécuniaires, qui consistent en principe en une indemnité. Le congé ordinaire ou la remise de bail sont en général plus avantageux. Voir mutation professionnelle.

Lorsque c'est le bailleur qui résilie

Le bailleur doit utiliser la formule officielle (art. 266l al. 2 CO) et, pour un logement de famille, notifier le congé séparément à chacun des époux (art. 266n CO), faute de quoi le congé est nul (art. 266o CO). Pour le contester, il faut saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent sa réception (art. 273 al. 1 CO).

Quand l'échéance est trop lointaine : la reprise de bail

Résilier ne raccourcit rien : le loyer reste dû jusqu'au terme. Si cette date ne correspond pas à votre départ, l'art. 264 CO ouvre une autre voie. Le locataire qui restitue le logement sans observer les délai ou terme de congé est libéré s'il présente un nouveau locataire solvable, que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser, et disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. À défaut, il doit le loyer jusqu'à l'expiration du bail ou jusqu'au prochain terme de congé (art. 264 al. 2 CO).

La restitution anticipée n'est pas une résiliation, et la loi ne lui fixe ni préavis ni terme. La loi ne chiffre pas non plus le temps d'examen du bailleur : le Tribunal fédéral exige qu'il reçoive les renseignements utiles sur le candidat et dispose ensuite d'un « délai de réflexion suffisant » (TF 4A_332/2016). En pratique, certaines régies genevoises recomptent un mois par dossier présenté ; ce n'est pas une règle légale. Les conditions et les situations de refus sont exposées dans le guide partir avant la fin de votre bail.

Une démarche prudente consiste à mener les deux de front : résilier pour la prochaine échéance, ce qui fixe une date de fin certaine, et chercher un repreneur dès l'envoi de la lettre.

Avant d'écrire, dans l'ordre

Retrouvez le bail, ses conditions générales et tous les avenants.
Notez le délai de congé, l'échéance et les noms des signataires.
Choisissez entre résiliation, reprise de bail, ou les deux.
Faites signer la lettre par chaque titulaire, et par le conjoint pour un logement de famille.
Envoyez-la en recommandé, avec une marge, et gardez la preuve.
Commencez la recherche d'un repreneur en même temps, pas après.

Et après le départ

La fin du bail ouvre deux étapes. À la restitution, le bailleur doit vérifier le logement et vous aviser immédiatement des défauts dont vous répondez, faute de quoi vous êtes déchargé, sauf pour les défauts qui ne pouvaient pas être découverts par les vérifications usuelles (art. 267a CO) : voir l'état des lieux de sortie. Pour la garantie de loyer, deux textes se combinent : le Code des obligations permet d'en exiger la restitution si, dans l'année qui suit la fin du bail, le bailleur n'a fait valoir aucune prétention en justice, en poursuite ou en faillite (art. 257e al. 3 CO) ; la loi genevoise protégeant les garanties fournies par les locataires prévoit qu'elle est débloquée de plein droit faute d'action judiciaire dans l'année qui suit la libération des locaux (art. 5 LGFL). Voir récupérer sa garantie de loyer.

Se faire accompagner

Remisedebail.ch est le service de reprise de bail de Home Location, à Genève, qui a remis plus de 1000 baux depuis 2019. Nous publions l'annonce, vérifions chaque dossier avec les revenus et l'extrait du registre des poursuites, organisons les visites et présentons les candidats à votre régie. Si vous le souhaitez, nous rédigeons avec vous le courrier à la régie et l'envoyons pour vous ; en cas de séparation, le même courrier est adressé aux deux cotitulaires du bail. Votre dossier est traité en 24 heures.

Service sans frais pour le locataire sortant, car la remise de bail s'inscrit dans une activité plus large : chaque recherche nous met en relation avec des personnes qui cherchent un logement à Genève et avec des propriétaires du canton. Bonus de remerciement de 300 CHF si votre remise de bail aboutit, lorsque vous nous confiez l'exclusivité de votre dossier pendant deux semaines (voir les conditions du bonus).

Décrire mon logement et ma date de départ

Retrouvez tous nos guides de la reprise de bail.

Sources

Code des obligations, art. 115, 255, 257e, 264, 266, 266a, 266c, 266e, 266g, 266l, 266m, 266n, 266o, 267a, 273 et 544 ; Code civil, art. 169.
Article 5 de la loi genevoise protégeant les garanties fournies par les locataires (LGFL, rsGE I 4 10).
Cour de justice de Genève, Chambre des baux et loyers : ACJC/1356/2016 du 17 octobre 2016 ; ACJC/802/2026 du 11 mai 2026.
Tribunal fédéral : ATF 122 III 262 ; ATF 136 III 257 ; ATF 136 III 431 ; ATF 137 III 208 ; ATF 139 III 7 ; ATF 140 III 491 ; ATF 143 III 15 ; arrêts 4A_125/2009, 4A_332/2016 du 20 septembre 2016 et 4A_645/2023 du 25 janvier 2024.
Office fédéral du logement, page « Contrats-cadres » (fin de la force obligatoire générale du contrat-cadre romand au 30 juin 2020).
P. Terrapon, 12e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2002 ; P. Wessner, « La résiliation du bail à loyer pour justes motifs », 10e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1998 ; P. Dietschy-Martenet, « Les colocataires de baux d'habitations ou de locaux commerciaux », 19e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2016.

État du droit au 12 octobre 2026. Cette page est une information générale de droit du bail. Elle ne remplace ni la lecture de votre contrat et de ses conditions générales, ni un conseil juridique individuel.

FAQ — Foire aux questions

Quel est le délai de résiliation d'un bail d'habitation à Genève ?

Celui que prévoit votre bail. Pour un logement, le Code des obligations impose au moins trois mois de préavis (art. 266c CO), pour l'échéance fixée par le contrat ou, à défaut, pour la fin d'un trimestre de bail. Le contrat peut prévoir un délai plus long ou un autre terme (art. 266a al. 1 CO).

Faut-il utiliser la formule officielle pour résilier son bail ?

Non. La formule officielle n'est imposée qu'au bailleur (art. 266l al. 2 CO). Le locataire résilie valablement par une lettre signée. L'envoi recommandé n'est pas obligatoire, mais il permet de prouver la remise du courrier.

Nous sommes deux sur le bail : l'un de nous peut-il résilier seul ?

Non. Lorsque plusieurs personnes ont signé le bail, la résiliation doit être donnée par toutes ensemble, sinon elle est nulle (ATF 140 III 491). Pour un logement de famille, le consentement exprès du conjoint ou du partenaire enregistré est en outre nécessaire, même s'il n'a pas signé le bail (art. 266m CO ; art. 169 CC).

Que se passe-t-il si ma lettre de résiliation arrive trop tard ?

Elle n'est pas nulle : elle produit effet pour le prochain terme pertinent (art. 266a al. 2 CO). Le bail se prolonge jusqu'à cette échéance et le loyer reste dû jusque-là. C'est la date de réception par le bailleur qui compte, non celle de l'envoi.

À Genève, résilie-t-on pour le 31 mars, le 30 juin, le 30 septembre ou le 31 décembre ?

Seulement si votre bail ou ses conditions générales le prévoient. La Cour de justice genevoise a retenu qu'il n'existe pas d'usage local à Genève en la matière : à défaut de clause, le terme est la fin d'un trimestre de bail, compté depuis le début du bail (ACJC/1356/2016 du 17 octobre 2016).

Puis-je partir avant l'échéance sans payer le loyer jusqu'au terme ?

Oui, à une condition fixée par l'art. 264 CO : présenter un nouveau locataire solvable, que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser, et disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. Vous êtes alors libéré. La loi ne fixe ni préavis ni terme pour cette démarche ; à défaut de repreneur valable, le loyer reste dû jusqu'au prochain terme de congé.

Confiez votre reprise de bail à une équipe qui en traite chaque semaine

Décrivez-nous votre logement et votre date de départ. Votre dossier est traité en 24 heures. Le service est sans frais pour le locataire sortant.

Remettre mon bail